编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

  继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之三十三：2021厦门楼市备忘录。

  城市综述：2021年，厦门商品住宅市场成交再次冲击高位，新房总销售额首次突破千亿大关。上半年，市场火热开局，供需两旺。下半年，楼市画风突变。疫情突袭，银行信贷收紧，调控政策频出等多重因素叠加之下，市场热度骤降。在跌宕起伏中，厦门楼市又走过怎样的一年？

  一、新房成交额破千亿 创历史新高

  2021年，厦门商品住宅市场先扬后抑。上半年，新房高位成交扛起“半边天”。根据厦门网上房地产数据显示，2021年，厦门一手住宅成交量定格在 36130套、369.9万㎡，成交套数、成交面积均创下了近 8 年新高，成交额创历史新高，厦门楼市迎来高光时刻。

  房价方面，据克而瑞数据显示，2021年厦门新房成交均价回落至38146元/㎡，居近6年价格线的第三位，再回3万+。

  回顾全年厦门楼市走势，从月份上看，受春节假期影响，1-2月成交量仅维持在2500套左右，但春节过后宽松的资金面，加拆迁释放需求，再加上学区热潮带来的小阳春，楼市供需两旺，楼市回暖明显，3-4月开始小幅增长。随后厦门进入"土拍月"，土地市场与新房市场同气连枝，土拍热潮迭起，新房市场也被传导。5月的成交量一跃突破5000套，达到今年以来的成交顶点，6月成交也突破4000套，市场热度可见一斑。

  但随着下半年“政策趋严+放贷慢+大环境降温”，市场开始下行，另外受到厦门疫情影响，金九银十惨淡收场，9月仅成交1360套，成为今年成交最低点，到年末，随着房企加速抢客、加快资金回笼，银行放贷加快，新房回暖趋势显现。

  数据来源：中原地产

  和成交量一样大幅上扬的，还有销售金额。根据中原数据，2021年厦门一手住宅总成交金额高达1353.3亿元 ，超越了2020年的949.6亿，成为史上最高，树立新里程碑。

  开盘方面，据克而瑞数据，2021年,厦门共33个楼盘共40个批次入市开盘/加推,其中纯新盘达32个,平均去化率为52.2%。在建发五缘湾双盘高去化助力下,湖里区位居六区之首。

  其中，100m²以下户型仍是市场主力,其中70m²以下产品占比提升最为显著;改善型需求结构变动,144m²以上户型成交占 比回调,主要由供应端引导所致,产品显趋小化;单价段峰值呈“M型”分布,以4万元/m²为天花板。

  二、学区带动二手房“小阳春” 整体成交微涨

  作为楼市晴雨表的二手房市场，得益于上半年成交火热，2021年整体成绩也相当不错。

  根据厦门网上房地产数据显示，2021年全年厦门二手房共成交47739套，成交面积501.6万㎡。其中，二手住宅共成交36928套，环比上涨0.8%，二手住宅成交面积374.4万㎡，环比上涨3.3%。

  从全年走势来看，受春节假期影响，2月的成交只有2268套，是上半年最为冷淡的一个月，“金三银四”期间，因为学区房需求的释放，3月厦门二手住宅突破5000套，达到今年成交顶点;4月二手住宅再次突破5000套，市场热度居高不下。

  下半年 全国楼市趋冷，叠加放贷慢、疫情影响等因素，厦门二手房市场开始下行， 8月开始，成交跌破3000套，甚至9月成交不足千套，市场持续萎靡，直至年底12月，成交才有所回温，下半年整体成交套数仅占全年1/3左右。

  三、调控政策温和出击

  2021年全年厦门政策发力点主要在于人才政策升级及发展租赁市场，7月21日，厦门发布“留厦六条”，包括提高补贴、配偶安置、子女入学、人才安居、个税奖励、医疗保健等。从而加快人才引入、留厦，意在为厦门扩充城市高端素质人才,加强城市核心竞争力。

  楼市调控方面，厦门在响应国家号召出台限房价、限地价、定配建、 定品质、摇号、岛内新房五年限售等政策。9月18日， 厦门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,内容包括岛内新房限售2年调至5年,法拍房纳入限购等。

  厦门最新购房政策（中原地产）

  四、土地供应创十年之最 国央企成最强收割机

  2021年，厦门作为22个集中供地的城市之一，全年厦门商住宅地持续放量。首轮土拍高歌猛进，仅隔一个月，第二轮土拍也火速收官。而第三轮土拍则是姗姗来迟，市场大环境的转冷及规则的明显收紧之下，厦门第三轮土拍热度明显下滑，流拍率达50%。

  回首全年，厦门共出让23幅宅地，计价建筑面积约292.25万方，同比去年涨21.77%。从成交价格来看，共吸金793.85亿，同比去年涨32.6%。平均成交楼面价31464元/㎡，同比上涨17.9%。成交面积、金额均创下十年新高。

  从地块分布来看，厦门岛内共成交5幅地块，出让的数量也是2018年岛内恢复供地以来最多的一年，最高隐形楼面价达到6.88万/㎡。岛内仍是各家房企的必争之地。但湖滨地块的流拍，成为全年土地市场的最大冷门，也映射出下半年土地市场的由盛转衰。

  而岛外依旧是土拍的供应大户，三轮集中供地中共出让18幅。但其中只拍出2幅“3字头”地价的宅地，其中一幅是位于海沧的2021HP03地块(建发缦玥长滩)，一幅则是位于集美新城的J2020P03地块(正荣中梁天著润宸)，这也是今年岛外唯一幅突破限价的地块。

  纵观厦门三场集中供地，除了正荣有2幅宅地入袋之外，国企央企摘地21宗,占比超9成,形成霸榜之势,外来房企/民企则“留厦”困难。

  目前，前两批出让的16幅地块，已经有10个项目（中海国贸上城、建发五缘橖月、建发缦玥长滩、建发叁里云庐、建发五缘湾玺、联发正荣府、联发正荣臻华府、厦门远洋风景、金茂悦云湾、中海花湾）入市，且建发五缘湾玺已率先售罄。另外，还有正荣中梁天著润宸、中海环东时代、保利首开云禧陆续公布案名。它们将继续征战2022年市场。

  五、翔安夺区域成交榜首 环东海域未来可期

  从区域成交来看，岛外市场依旧占据主导地位，成交33076套，占全市总成交套数的91.54%;岛内成交3054套，仅占比8.4%。

  其中，翔安区以12413套的成交量，打败去年的集美区，跃居各区域成交排行第一，同安区成交7936套，海沧区成交6442套，分列第二第三。

  从销售金额来看，翔安区依靠南部新城、空港新城、新会展等板块的热点项目，销售金额359.3 亿，居全市第一。 湖里区销售金额256.7 亿，居全市第二 ，集美区销售金额229.5 亿，居全市第三 。

  从单盘成交排行来看，思明区中骏天禧热销，以98.48亿、16.49万㎡夺得金额榜首，翔安国贸学原依靠优质教育资源，以71.92亿、23.00万㎡居面积榜第一。

  2022年，环东海域片区在产业、交通、教育等方面发力明显，多个新盘蓄势待发，成为购房者重点关注的区域之一。

  六、房价收入比 ：11.65

  以房价收入比来进行计算，厦门岛外新房成交总价主流区间在300-350万元/套。成交主力户型为100平左右的小三房。岛内新房基本都在千万级别，以大户型为主。

  在此，以一套岛外总价300万的新房为例，据国家统计局厦门调查队数据，2021年，厦门全体居民人均可支配收入为64362元，比上年同期名义增长10.7%。按4位家庭成员收入计算，3000000÷（64362x4）=11.65，今年由于人居可支配收入的增长及房价的趋稳，厦门房价收入比较往年有所降低，但在全国来看仍在高位。想要在厦门安家落户，仍需要付出较大的金钱成本。

  七、租金高位企稳 多项举措稳定租赁市场

  不久前，在一档综艺节目《追光吧》中，台湾歌手杨宗纬自爆，在厦门乡村租房住，一个月只需要花费3000元，就可以租一间200平的大房子，非常经济实惠。

  视频播出后，引起网友对厦门租金的热议，尤其是厦门网友不敢相信厦门有这么便宜的房租，有网友打趣到：在厦多年，桥洞也没这么便宜的。

  那么，目前厦门的房租究竟是多少？根据中国房价行情网显示，2021年厦门租金52.49元/月/㎡。2021年上半年，厦门由于旧村整村改造，不少城中村拆迁，一时间租房需求大幅上涨，房租也因此上涨不少。经过大半年的时间沉淀，租房热潮租渐消，租金也回归到理性状态。

  此外，为了防止租金过快上涨，2021年厦门也推出了不少措施，来稳定租赁市场。

  7月，厦门出台"非改租"政策，厦门商业、办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非住宅类存量房屋可申请改建为保障性租赁住房，每套(间)建筑面积不超过70平，以30～45平的小户型为主，租金价格接受政府指导，低于同地段同品质市场化租赁住房租金。

  还有备受关注的"5年内5折租房"新政，按不超过40平方米/人的面积标准，以实物配租房源项目市场评估租金五折配租给保障对象，按照思明、湖里每人每年8000元，集美、海沧每人每年6000元，同安、翔安每人每年5000元的标准发放租金补贴。目前，厦门已有1.6万名新就业大学生通过“5年5折租房”审核。

  在最近公示的《厦门市国土空间总体规划（2020—2035年）》还提到，至2025年累计新增租赁住房8.5万套。相信随着租赁住房的增加，厦门将能更好的解决大部分人的租赁住房需求。

  八、买房人心态趋稳 有合适的就上车

  在前两年的备忘录中，乐居对话了同一位购房者——准备在厦门买房的林先生，他在厦门工作2年，属于刚需买房群体，预算总价300万，希望能在自己工作的集美区就近买房。因为自己满意的房子超出预算，而较为偏远或房龄较旧的房子，他并不愿“将就”。

  第二年，乐居再度回访，发现林先生之前所关注的楼盘并没有降价，并且已经全部卖完了。这一年，他所关注的集美区又有数个新项目面市，但价格仍超出预算。

  而今年，乐居再度对话林先生，这一次，他和我们分享了购房的喜悦。虽然他所关注的集美区房源，价格对比此前并没有下降，但通过家人和自己的共同努力，把预算从300万提高至400万，终于“喜提”集美新城核心区的95平新房。

  据乐居了解，对于未来的市场走势，大部分买家的心态是认为会平稳向上，并且分化会越来越加剧。因为厦门楼市经历近年来的严厉调控，已经进入相对平稳的区间，在高位横盘的周期中，想买房上车和改善置换的群体，依然有机会。

  九、业内：2022难言乐观 “活下去”成为第一要务

  2020年，当疫情来袭之时， “太南了”成为地产人的年度的关键词。而回首2021年，多数从业者会觉得，2020年远远不是最难的。当行业暴雷声此起彼伏，行业洗牌加剧，底层逻辑重塑，降薪、裁员、区域公司整合成为一种常态时，从业人员基本难言乐观，无论是对房企还是对相关从业人员，“活下去”已经成为了第一诉求。

  十、展望2022：

  新年伊始，厦门楼市又一次站在十字路口。在2021年末，全国楼市政策暖风频吹，比如高层表态房地产是支柱产业、央行降准、信贷口有松动迹象等等，楼市回暖被认为是大势所趋，这对目前信心稍显不足的市场来说是一个积极的信号。

  值得关注的是，新的一年，厦门岛内或将有更多重量级的土地供应。如此前流拍的湖滨地块、备受关注的将军祠地块等。此外，也将有更多新的楼盘推向市场。2022年，岛内五缘湾两个百亿大盘，集美中粮云玺壹号二期，同安中海环东时代等项目，都是值得期待的新盘。

  展望2022，厦门楼市成交或高位回调,量跌价稳，项目之间竞争加剧，市场将持续分化。

  本次年度备忘录采写人：林宁 黄玮