文/乐居财经 曾树佳

  1月24日，佳兆业传来一个好消息，监管银行划走“佳兆业悦峰”的预售款已返还。

  此前，华夏银行佛山分行因担心佳兆业还不了开发贷，在未知会对方的情况下，私自划走了佳兆业悦峰2亿元的商品房预售款，项目被迫停工。不过，后来佛山相关部门出面，帮助佳兆业最终拿回了款项。

  在债务违约高发的节点，这是房企与金融机构的博弈中，难得的一场胜利。

  无论对于房企、购房者，还是供应商来说，预售资金都尤为重要。去年以来，暴雷声阵阵传来，为防止预售资金被挪用，多地对预售资金严格监管，明确规定房款必须直接存入监管账户，提高重点监管资金比例，减少提取额度和次数等。

  本质上，预售资金的监管，意在维护购房者的权益，避免烂尾楼潮起。但日益严格的监管，死死拿捏住房企流动性的命脉，不仅成了“三高”房企（高杠杆、高周转、高负债）的引爆器，还可能误伤一些相对健康的房企。

  在旭辉控股董事局主席林中看来，开发商资金大概有50%在监管账户，“比如你有600亿元，300亿元在监管账户提不出，这个确实难受。”

  被监管的预售金规模到底有多大？一位地产老板表示，“金融机构和政策加大了监管，有些明明压1亿元可以交楼，但是非要压3亿元。”另据研报数据显示，去年9月-12月，全国预售资金监管规模约1.6 万亿元。

  甚至有绿档房企账上躺着上百亿的现金，却因为预售金“紧锁”，钱被卡在了项目层面，无法向母公司输血还债，而最终走上了暴雷之路。

  一个更为现实的问题是，年关将近，房企需要集中支付工程结算款和农民工工资，以及年初到期的美元债。若是这些刚性支出无法兑付，暴雷名单将越拉越长，这亦是当地政府不愿看到的局面。

  不过，新年伊始，“放松预售金”政策的暖风频吹，风向似乎有了转变的迹象。

  先是路透社援引知情人士称，“国内正在起草全国性规定，放松对房地产开发商使用预售监管账户资金的限制，作为缓解地产行业流动性压力的最新举措。”而后，烟台、广州、佛山等城市也开启了预售监管的“松绑”。

  但从目前来看，这可能仍是地产行业的政策纠偏、边际改善，并非大幅度放松；而且预售资金监管的从严从宽，也在“因城施策”中，各有不同。

  “放松”的信号

  烟台打响了今年预售资金监管放松的“第一枪”。

  1月18日，烟台市住建局网站披露文件称，对信用等级为AAA和AA级开发企业的商品房预售监管资金留存比例分别降低5和3个百分点。上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。

  在此几天前，佛山多部门也提到，要合理降低房地产开发投资资金压力，优化预售资金审批流程，加快审批放款等。

  与此同时，最高法、住建部、央行已共同发布了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，确保预售资金更好用于工程项目建设。其中的政策，包含了几层亮点：

  首先，法院不能随意对预售资金监管账户采取保全和执行措施，要避免因为不当操作而导致施工单位工程进度款无法拨付到位，进而导致项目停工。

  此外，对于工程方、材料方和设备方需要以预售资金监管账户资金来支付费用的，商业银行应当及时支付；而对于房企以银行保函方式来提取监管资金的，住房部门也应该准许。

  这对于资金链紧绷的开发商来说，无疑是一个重大的利好消息。

  眼下，房企的流动性压力尤为突出，春节后也面临开复工的大量资金需求，假如有更多预售金流入，那便能用来支付供应商欠款、工程款，缓解债务压力，维持周转，促使风险不蔓延。

  行业寒冬，不仅让部分房企陷入窘境，还波及到微观的个体。

  为了解决农民工年关讨薪难的问题，最高法在《关于充分发挥司法职能作用 助力中小微企业发展的指导意见》中表示：支持、保障相关部门防范应对房地产项目逾期交付风险，确保农民工工资支付到位，确保商品房买受人的合法权益。

  为了实现这一目标，文件中也特别提到了“对于商品房预售资金监管账户内的资金，不得采取扣划措施，不得影响账户内资金依法依规使用”的要点。

  由此可见，预售监管的张弛有度，对于强化“保交楼、保民生、保稳定”要求，以及避免损害工程建设和购房者权益，都十分重要。

  若顺着时间线条看，此次监管的放松，并不突然。自去年以来，调控的主基调虽趋于收紧，但从未“一刀切”，而是紧中有松，不断调整。

  例如哈尔滨，在去年国庆假期之后便明确称，监管资金入账金额在扣除5%留存后仍有余额的，在返还各阶段监管资金的基础上，每阶段提高原来应返额度的20%，以减轻企业流动资金压力。

  随后，成都在11月初，也发布文件，提到预售商品房项目的监管分户账内资金，达到监管额度后，开发企业可申请支取多余部分资金。

  长春则在同期提出了三个“允许”。允许房企在土地、在建物业抵押期间，预售商品房；允许取得预售许可证后，对商品房进行在建建筑物抵押；允许在办理不动产首次登记后，对未售的商品房进行抵押权登记。

  凡此种种，都表明了调控的韧性，政策无时无刻不在根据实际情况，而做出对应的改善之举。

  “截住”预售资金

  压抑了太久，在嗅到松绑信号之时，往往会传来阵阵欢呼。尤其当路透社披露 “正在起草全国性规定、放松预售资金限制”那则消息之后，地产股市更是掀起了浪花，迎来普涨。

  然而，这或许仍是一场过度的狂欢。不少业内人士认为，像烟台几个百分点的调整幅度，对于企业缓解流动性，并没有特别大的帮助；此次是在保障房屋正常交付的基础上，做出的适度调整。

  预售资金监管制度的设计初衷，是为了保障购房者权益，防止因开发商卷款潜逃等行为致使项目烂尾。

  而预售资金，作为买房人提前向开发商支付的预定款项（包括定金、首付款、预付款等），按照相关规定，资金必须直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。

  一般而言，住建部门和银行锁定其中5%-40%进行重点监管，再根据工程完工进度放款，以保障项目顺利完工并达到竣工备案条件。

  以往，此类款项被开发商变相挪用的情况，时有发生。开发商将预售金用于新拿地、新开工，拼命高周转、加杠杆，滚动规模。

  而恒大暴雷是相关部门“紧锁”预售金的一个导火索。

  在阳光城副总裁吴建斌看来，“本来（2021）年初还好，但出了恒大事件，恒大每年要完成的竣工面积对应100万人，如果100万人的房子都是烂尾楼，如果有10个恒大，就是1000万人的房子不能正常交付，那当地政府的压力非常大。”

  恒大事件后，楼盘大面积停工，违规挪用预收款行为曝光，“保交楼”被提到史无 前例的高度。为防止项目资金被集团抽调去填补别处空缺，实现保交付，各地方政府纷纷加强预售资金监管。

  自去年7月，住建部等八部委联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，加强商品房预售资金监管以来，北京、重庆、成都、天津、东莞等超过30城纷纷跟进，相关监管政策陆续出台。

  一旦监管趋严，房企可操作空间随之变窄，他们活在预售资金的强监控里，资金周转的考验大大增加。

  “我们已经连3亿元也拿不出来。”去年11月，佳兆业集团总裁麦帆对理财投资者说，截至10月20日，佳兆业账面有约240亿元受限现金以及120多亿元在途现金，但必须进入监管账户，短期内无法盘活。

  强监管下，很多房企陷入“融资收紧—流动性风险—预售资金收紧—停工—销售难回款难—流动性风险进一步加剧”的负向循环。

  因而一听说政策放松，一些开发商自然喜出望外，犹如抓住了一根“救命稻草”，但事实总非如人所愿。目前，烟台打响第一枪之后，后续会有多少城市跟进，仍是一个疑问。

  但可以肯定的是，不同城市的房地产市场行情有较大差异，若城市中烂尾项目数量较多，便大概率不会呈现出松动迹象；而那些拥有更强的需求支撑力、人口集聚的核心城市，也不会轻易松绑。

  1月19日，在一片“放松”的呼声中，福州却公开表示，将“三点发力”强化商品房项目预售资金监管。

  其中，不仅提到要实行“专户管理、封闭运行”，还严控资金拨付节点及比例，规定“新建商品房项目的监管额度，原则上不少于项目工程总造价的1.2倍，并按工程建设进度节点，拨付使用监管额度内的商品房预售资金。”

  近日，多地都晒出了过去一年监管的成绩单。2021年，福州共备案预售资金监管协议473份，监管资金304.78亿元；而柳州也通报了两家房企、8家经纪机构存在违规行为，要求其限期整改。

  在潍坊，更是有多个知名房企项目被通报。中南·林清月、金科·礼悦东方、翔凯·上城浞府等项目的部分楼盘，因为未及时使用预售资金监管账户、收取部分房屋首付款或一次性购房款，被扣信用分10分。

  另外，翔凯·上城浞府、旭辉银盛泰·博观天成等项目部分楼，也未按规定将按揭贷款及时存入监管账户，被扣了信用分。

  “优等生”的狂欢

  在高歌猛进的时候，房企的分化，往往是以规模为标准衡量的。但调控之下，格局重构，被定义为“优质”的房企，才会被另眼相看。

  与财务指标的“三线四档”类似，多地的预售资金监管，也按项目的施工进度、企业资质等实行分档管理。其中，被列入较高层级的房企，享受着较低的资金管控，反之则需留存更多的预售款。

  这种“分档管理”的逻辑，旭辉林中也很认可，他曾跟政府提意见，“比如暴雷的企业，直接封闭运作；有危险的企业强监管；正常企业正常监管。如果正常企业也强监管，就容易把正常企业搞不正常了。”

  无论是放松或是收紧的城市，大部分都遵循这样的原则，贯彻“因企施策”。比如上述的烟台，仅对信用等级为AAA和AA级的房企降低留存比例；而福州也提及对于信用不良或存在违规行为的房企，进行重点监管或全额监管。

  成都对房企的信用量化分值，最为细致。这座城市将企业分为A（A++、A+、A）、B、C、D 四等六级，针对不同企业，实施预收款监管比例调整等激励或惩戒。

  2020年底，成都明确根据企业信用等级，监管额度上浮40%或下浮40%不等，A++、A+、A 级且能提供银行保函的企业，监管额度分别下浮40%、20%、10%；去年11月，它又规定，企业信用等级为A级及以上的，可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。

  甚至连三四线的四川眉山，也在按照信用管理运行。其给予信用为A级的企业，上浮10%的使用额度，且在完成竣工验收备案和房屋集中交付期满后，可申请解除预售资金监管；B级的也能上浮5%，并在办理房屋首次登记后可申请解除监管。

  恒大暴雷，“大而不倒”的神话彻底破灭，“强者恒强”被重新定义，债务水平合理、流动性充裕、专注做产品的地产商，将能在预售监管中，回笼更多的资金、得到更多低成本的融资，实现发展的良性循环。

  眼下，预售资金监管对优质房企的“照拂”，只是徐徐暖风中的一部分。

  去年9月以来，房地产的政策改善，呈现出较为清晰的路径。从按揭贷款宽松、开发贷支持，到并购服务支持、降息降准，再到预售资金的潜在纠偏，“稳增长”的步调，越走越明朗。

  接下来，新一轮并购潮将开启。前段时间传出了“9央企驰援11民企”名单，而行业的第一笔并购类票据，也已花落招商蛇口。

  1月20日，上清所消息显示，招商蛇口拟发行2022年度第一期中期票据（并购），注册金额30亿元，本期发行金额12.9亿元，所募集资金将用于并购。近来，已有雅居乐、世茂等，将广州亚运城项目的部分股权，卖给了中海。这类资产变现，将越来越多。

  显然，那些预售资金被大比例锁住的房企，显得步履维艰。