长租公寓“出清”-乐居财经

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经吴文婷 3.8w阅读 2022-01-24 20:44

文/乐居财经吴文婷

没有充足的“枪火弹药”，“造血能力”又跟不上，青客公寓终究还是走到申请破产清算这一步。

近日，顶着“长租公寓第一股”光环的青客公寓宣布申请破产清算，已被上海市第三中级人民法院受理。

截至1月21日收盘，青客公寓报0.43美元/股，总市值约2443.6万美元。对比其三年前赴美上市，首日收盘报17.64美元/股，市值蒸发逾九成，还面临退市风险。

这不由得让人联想起蛋壳公寓的陨落。从赴美上市，凭借漂亮的资本故事创下27亿美元市值，到市值蒸发80%，从纽交所摘牌，不过短短一年的时间，故事便走向终结。

对于这些长租公寓运营商而言，本质上做的还是“二房东”的生意，其商业模式为赚取房租差价。尽管早期保持了不错的增长，但一直未盈利，且随着疫情冲击、租金贷整治，亏损进一步扩大。

长堤溃于蚁穴，大厦从地基崩裂。结合财报，青客公寓的破产早有端倪，2017年-2020年，青客公寓净亏损分别为2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元、15.34亿元。四年来，其亏损近28亿元。

亏损逐年扩大的同时，负债率也在不断攀升。截至2020年9月30日，青客公寓的总负债为28.45亿元，同比增加9%，总资产则为8.51亿元，同比减少52.73%。

一时之间，青客公寓深陷舆论风波，拖欠押金、合同纠纷、资金链危机以及倒闭跑路等传闻不绝于耳。

关于青客的资金吃紧，业内人士分析认为，一方面，早期长租公寓通过“高收低租”抢占房源，存在“收益倒挂”的情况，导致成本端资金压力大。另一方面，利用时间差，通过长收短付的方式形成资金沉淀用来扩张规模，较大的经营杠杆潜藏了巨大的风险。

可见，在房企中那个“不可能三角”同样适用于分散式长租公寓，在规模、利润、现金流之间难以找到一个合适的平衡。

据启信宝数据，2020年新增的长租公寓企业为1477家，相比2019年新增2561家来说，减少超过1000家。同时，2020年注销和吊销的长租公寓企业分别达到475家和45家，注销和吊销的企业数量皆占据过去十年长租公寓注销和吊销企业总数量的一半以上。

不过，长租公寓并没有成为“弃儿”。去年，政府工作报告指出，要保障好群众住房需求。规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

在一座城市里，长租公寓承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。越来越多的年轻租客，他们的需求不再单单是一个“三米空间”，而是社交与场景优先的集合体。未来，集中式长租公寓或许更偏服务式公寓的模式，价格更经济，受众人群更广。

在这种背景之下，巨头们纷纷亲自下场。截至目前，多家头部房企已经进军集中式长租公寓，像万科、龙湖、旭辉、华润置地、招商蛇口等房企在一、二线城市完成初步布局。

业内人士对长租公寓行业的建议是：第一，盈利比扩大规模更重要。这个民生属性强烈的半服务性行业，并不适用互联网所推崇的烧钱拓规模之路。第二，持续“造血”比融资更重要，要让每个门店产生实实在在的利润。第三，现金流非常重要，一旦资金链断裂，那就离死期不远了。

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