文/乐居财经研究院 徐酒眠

  2021年收官，不少年终总结已书呈案上。而物业江湖的年终盘点里，收并购总是少不了的。

  在旧年新岁的时间交接点上，国家队物企也一反常态，活跃在收并购的围猎场。踩着年关的钟声，招商积余现金收购与增资入股双线并进，接连斩获3个标的；而新一轮的较量，华润万象生活拟近11亿收购禹洲物业掀起了一个小高潮。

  回望过去一年，物管行业收并购进入大时代，资本市场内外交易“大案”频发。密集收并购加速行业整合，龙头物企为争霸之战不休，中小型物企在夹缝中寻路突围。

  随着物企的规模竞速，行业从“大鱼吃小鱼”到“蛇吞象”，再到“大鱼吃大鱼”，收并购标的一再突破想象，头部物企单笔交易金额持续打破记录。独立第三方物企之外，上市物企、已递表物企被摆上货架进行交易，碧桂园服务上半年逾54亿收购蓝光嘉宝服务的纪录，再次被下半年不超100亿收购富良环球打破。

  与此同时，“圈地”方式更是层出不穷，从简单直接的现金买买买衍生出换股、“明债实股”、基石投资等花样。

  收并购战火越烧越旺，而另一方面，市场交易的不稳定性也在增加。已经宣告的交易“悔棋”戏码频演，不到最后一刻永远可能出现反转剧情。

  并购金额增超2倍

  据乐居财经不完全统计，从2021年1月1日至2021年12月31日，上市物企发起的收并购超过百起，其中未公告的收购案至少46起，通过公告披露相关交易信息的68起，而公告之后终止交易的收购案3起。

  剔除以上，2021年全年上市物企发起的收并购达65宗，总金额超过341亿元。同比2020年的数据，交易单数虽没有太大突破，但总并购金额增势明显，同比大增255%。

  随着2020年下半年恒大物业、融创服务等大型物企齐聚资本市场，带来的收并购资金猛增。到了2021年，超过1亿金额的的并购案出现频次变高，其中更不乏10亿级别收购金额以上订单。

  2021年超过1亿金额的并购为31起。而时间再往后退，2018年为3起，2019年为11起，2020年16起。

  在2021年的31起超过1亿金额的并购案中，共有7宗交易金额在10亿以上。其中，碧桂园服务包揽3宗，恒大物业、融创服务、合景悠活3家物企各自发起了1笔10亿级以上的收并购单子。既有“大鱼吃大鱼”，也有“小鱼吃大鱼”。

  而在2020年，超过10亿的收购仅有3宗，分别是融创服务14.88亿元收购浙江开元物业，以及碧桂园服务分别以15.1亿元、24.5亿元收购城市纵横、山东满国康洁。

  过去一年，碧桂园服务至少发起了21笔投资，其中16笔收并购，而公告了具体投资数额的收购有9笔，合计豪掷约190亿元，继续稳坐“并购王”宝座。

  与此同时，交易金额较大的几宗收购案也都是碧桂园服务主导。其上半年以54.32亿元收购嘉宝服务71.17%股份，开启并购上市物企先河；下半年拟不超过100亿收购富良环球，成为迄今为止物管行业金额最高的收购案。

  作为行业龙头，只是凭借庞大资金优势征伐显然不够。总有些事情需要从“带头大哥”开始，比如开启新的“跑马圈地”方式，寻找新的业绩增长点，以推动行业边界延展、深度发展，而不是原地内卷。

  梳理碧桂园服务2021年的投资，除了作为“买家”之外，其也正在以战略投资者、基石投资者、债权人等身份打入不同物企内部，多元布局商管服务、保险经纪业务、房地产中介服务、城市环卫等领域，收购标的从主要偏向增拓规模到重点发力增值服务。

  “规模为王”逻辑生变

  物企规模为王的逻辑中，收并购作为重要的外拓手段之一，可以说发挥了最为重要的作用。碧桂园服务、雅生活服务、彩生活等几家规模靠前的物企，无一例外都坐上过“收购王”的宝座。

  而在当下，物企于收并购中的考量条件，规模的侧重似乎有所削减，特色、多元的增值服务赛道，标的的区域特性等正在成为物企物色标的时的考量。

  综合梳理2021年上市物企公告与未公告的收购，除碧桂园服务之外，金科服务与世茂服务也表现突出，前者发起收购11笔，后者发起收购9笔。

  金科服务收购标的多集中在云贵川三地，世茂服务收购标的多集中在江浙沪，提升区域龙头优势地位意图明显。

  金科服务在住宅业务之外，瞄向出入境服务、餐饮服务等增值业务领域。而世茂服务大举进军环卫市场、商管服务，以及养老增值服务，其中收购的2家环卫公司合计耗资14.02亿元，向母公司收购的商管物业公司及业务耗资16.54亿元。

  此外，偃旗息鼓了一整年的雅生活服务也在2021年大刀阔斧开拓环卫市场。年内合计斥资13.15亿元发起6笔收购，其中5单为环卫企业的股权，合计耗资11.77亿元。

  在收并购市场，现金充裕的物企发起的收并购姿态似乎更显从容，而中小型物企的收购多了几分局促。2021年，和泓服务与方圆生活服务各自发起了5单收并购交易，前者耗资超3医院，后者耗资超7000万元。

  而在2020年底，和泓服务手中现金余额为2.91亿元。为了凑够并购金，其实控人刘江多次出让股权，2021年2月，和泓服务发按发行价每股2港元发行了8000万普通股，当中所得款项净额约为1.334亿元。方圆生活服务手中现金较少，截至2021年中期，其账上的银行结余及现金为9714.6万元。

  但无论手中现金是否充裕，物企规模体量如何，在收并购市场态度偏向谨慎是不争的事实。梳理2021年物企的收并购订单，大多数都签订了业绩“对赌”承诺，年限也大多在3年及以上。与此同时，收购最终价格依据业绩情况调整，以及分期支付成为交易中的常见条款。

  以旭辉永升服务2021年的两单收购为例。其中，收购湖南美中环境生态科技有限公司，对价5819.1万元（可予调整）款项被划分为6期，并将时间跨度拉长到了4年；收购上海美凯龙物业管理服务有限公司80%股权，签订了20年超长期业绩对赌。

  朗诗绿色生活上市之后的首单收购，赶在2021年的最后两天踩点完成信息披露。除了三年的业绩对赌，这笔收购还将“退单”写进条款。根据协议，未来三年内，标的收益年复合增长率低于8%时，不仅收购价格可能有变，这笔买卖也有可能就此作废。

  变卖物业反哺地产

  回首过去的2021年，地产行业大变革，物业江湖也波澜丛生。物企一边花样买进；一边也在被花样卖出。而无论是买进还是卖出，大多都有为母公司“输血”的影子。

  梳理2021年上市物企的收并购订单，其中有13家物企与各自关联地产公司发生了17笔交易，涉及金额约49.29亿元。

  其中，向各自关联公司收购商管板块的趋势最为明显。2021年，碧桂园服务先后从兄弟公司碧桂园旗下收购了5家商管子公司，合计斥资约3680万元。世茂服务、融创服务、正荣服务向各自关联公司收购商管公司及业务，耗资与溢价都不低，分别为16.54亿元（溢价约17倍）、18亿元（溢价约19倍），以及8.91亿元（溢价约27倍）。而2021年物企收购溢价均值约14倍。

  此外，彩生活与恒大物业从各自关联方手中收购了保险经纪公司，而金科服务斥资3.12亿元收购了金科集团的酒店管理公司。

  收购相关业务之外，过去一年也有不少上市物企向关联方进行收购的交易，其中包括重资产、快递柜、数字化平台等。

  其中，银城生活服务与烨星集团都不约而同地在关联方手中收购了重资产商用物业。银城生活服务以1161.7万元收购了银城国际在南京所发展“Kinma Q 社区”，包括公寓及各类型商铺，总面积280.98平方米；烨星集团收购了鸿坤伟业于北京大兴区的一处办公室，总建筑面积为948.6平方米。

  而新城悦服务斥资3293万收购新城发展旗下快递柜及其零配件存货，及快递柜相关的无形资产；华润万象生活向华润置地收购了53个不同程序及6个与“一点万象”平台有关的域名，累计斥资约1.16亿元。

  物业“反哺”地产，除了“左手倒右手”的资金与资产业务置换，作为大股东的关联方房企也在直接或间接出售物业公司股权或资产，换取现金。

  2021年初，蓝光发展将蓝光嘉宝服务（现更名“嘉宝生活服务”）卖给碧桂园服务，撕开了卖掉物企“卖身救父”的口子。到了下半年，地产债务的频繁暴雷中，上到彩生活、恒大物业、奥园健康、第一服务等多家上市物企，下到已经向港交所递表的阳光智博、富力物业、新力物业等，纷纷被摆上货架。

  除了直接的股权出售或资产拆卖，上市物企也在以被质押、被配售、引入战投等方式为地产大股东“输血”。

  其中，佳兆业美好67.18%股权被佳兆业质押给山高金融，佳兆业以此发行了本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。

  而融创服务与雅生活服务则被大股东巧妙配股出售了融资。2021年11月14日，融创中国公告，以其所持融创服务69.24%股权中的5.10%进行配售，完成后换得23.31亿港元，折合约2.99亿美元。

  三天后，11月17日，雅居乐集团及雅生活服务发布联合公告称，雅居乐集团全资附属公司远航金门有条件同意发行本金总额为24.18亿港元的债券。而该笔债券可行使交换雅生活8799.1万股股份，相当于雅生活已发行股本6.2%，交换价为雅生活每股27.48元。

  2021年12月16日，金科服务公告称，其控股股东金科股份拟37.34亿港元转让所持其22%股份，引入博裕投资为其战略投资人，同时一跃变成金科服务第二大股东。

  “悔棋”戏码频演

  物管行业收并购战火越烧越旺，发出的订单不确定性也在进一步增加。据乐居财经不完全统计，2021年物管行业公告收购之后又被叫停的交易至少有5笔。

  早在2020年12月14日，招商积余便发布公告称，收到兄弟中外运航运有限公司（简称“SSH”）建议其考虑收购中国香港上市公司创毅控股53.51%股份的通知。招商积余重组后的首单收购预告，标的为上市物企，市场颇为期待。

  2021年开年不久，招商积余公告，其下属招商物业海外拟向控股股东招商蛇口全资子公司瑞嘉投资申请借款，最高借款金额不超过港币10亿元。而借款用途中，对外股权收购被写在第一项。因此，这也被看着招商积余为收购创毅控储备弹药。

  然而，三个月之后，3月2日，招商积余再次发出一纸公文称，综合考量后，放弃收购创毅控股；3月8日，创毅控股公告，其已与SSH定力购股协议，总代价为3.89亿港元售出53.51%。而SSH表示，待条件成熟时，招商局集团将积极协调SSH将创毅控股股权转让予招商积余。

  2021年1月初，旭辉永升服务发布公告，其间接全资附属公司上海永升拟收购彰泰服务65%股权，总代价约4.34亿元。交涉三个多月，4月中旬，旭辉永升服务一纸公告结束了这笔的交易。转头，融创服务“捡漏”彰泰服务，最终以7.3亿元收购了80%股权。

  几个月后，2021年10月初，融创服务宣布以6.93亿元收购第一服务32.22%股权，且有望收购第一服务剩余股份。不过今年初，这笔持续了三个多月的交易以“价格未谈拢”宣布了停摆。

  2021年8月7日，佳兆业美好宣布，拟3.7亿收购河北昌润环境工程70%。四个月后，12月22日，佳兆业美好宣布终止这笔收购。对于停止收购的原因，佳兆业美好在公告中一言以蔽之：“鉴于本公司经营策略的调整。”换而言之，并购终止并非标的问题，而是自己有了“别的考虑”。

  物业与地产同气连枝，一荣俱荣，一损俱损。佳兆业美好这笔收购的终止很难不说没有收到母公司债务危机的影响。

  不过，物管行业2021年最具看头的并购案停摆，应该还是要数合生创展拟200亿港元收购恒大物业50.1%股权告吹。

  一方面，根据披露的交易信息，恒大方面或要为这笔收购终止支付10亿违约金。另一方面，对于交易终止原因双方各执一词。恒大方面表示，受让方未能符合对恒大物业作出全面要约收购的先决条件；而合生创展则表示，至今仍准备根据协议完成交易。

  加码收并购冲刺IPO

  物企规模之战，资本市场内硝烟弥漫；潜伏在场外的选手，也一改往日低调，频频出手。

  过去的2021年，递表的物企数量高达36家，创下历史之最。其中，35家闯关港交所，上房服务1家奔赴A股。不过，上半年的递表热潮延伸到下半年，迎来的却是物企上市潮的冰封。2021年全年，新增上市物企仅14家，较2020年新增的17家上市物企减少了3家，且过会率大大降低。

  梳理2021年递表物企，仅长城物业规模过亿，其余大部分在管建筑面积大多集中在1000-3000万平方米，规模上基本都属中小物企，且关联方背景也相对较弱。

  为了冲击资本市场，部分物企在递表前后加速收并购扩增规模。

  其中，海伦堡旗下的海悦生活在2021年4月23日递表，此后5月到11月接连出手全资收购了4家物企；珠江股份旗下的珠江城市服务在6月底完成递表，9月集中收购了3家物企。

  中梁百悦智佳与中南服务在2021年内两度递表后，各自顺利拿到了港交所的入场券。二者在首次递表后，均发力收并购扩充规模，前者斥资过亿取得了4家公司的控股权，后者在去年7月迈出了收并购第一步，出资3000万元拓展政府及公共物业，收购了上海莘闵物业80%股权。

  大批中小型物企扎堆递表，欲抓住资本市场门槛抬升前的最后窗口期。十强房企中仅剩下的万科和龙湖何时分拆物业开启资本化之旅备受瞩目。过去的2021年，屡次三番穿出万物云与龙湖物业IPO的传闻。

  而支撑传闻之一的“证据”便是两大物企频发的收并购。

  2021年，万物云先后以质押后收购与换股的方式，将伯恩物业、阳光智博100%股权收入囊中；同时，又以增资入股的方式，出资782万元控股深圳市机场物业61%股权；并收购了上海上港物业、万益物业各自51%股权。

  频繁收并购造势下，万科在2021年11月初官宣了万物云的上市计划。

  “上市是手段，但不是目的，做公司的目的绝对不是为了多敲一次钟。”2021年初，龙湖集团董事长吴亚军还在重申物业没有单独上市的计划。不过整个2021年，龙湖物业扩张步伐频频，在住宅物业、商业物业、交通设施物业、写字楼物业等发起6笔收并购，斥资超38.71亿元。

  如此的万事俱备，吴亚军的“食言”自然来得很快，2022年1月7日，龙湖集团旗下物业更名为“龙湖智创生活”，正式向港交所递交了招股书。