文/乐居财经 邓鑫妮

  招股书失效已有三个多月，二度递表的消息没等来，天誉青创智联服务先开始着手清理旗下资产。

  日前，广州市天誉物业管理有限公司（简称“天誉物业”）转手济南七里堡物业服务有限公司（简称“七里堡物业”）51%股权，由济南七里堡市场有限公司（简称“七里堡市场”）接盘，天誉物业不再持股。

  七里堡市场原是七里堡物业的二股东，此前持股49%，随着天誉物业出让全部股份，放弃大股东之位，七里堡市场顺利成为七里堡物业全资控股股东。

  七里堡物业是递表前不久新增的资产，IPO失效后，天誉物业率先把这部分新增资产砍掉。去年3月，以天誉物业为运营主体的天誉青创智联服务勇闯港交所。彼时，其身背天誉集团和绿景控股两大集团的项目输送，在管规模却不足500万平方米，其中住宅物业占比超9成。

  而七里堡物业是其为数不多负责商业物业管理的公司，眼下被剔除，天誉青创智联服务非住宅物业的浓度将进一步降低。

  转手8万方合约商管规模

  招股书中，天誉青创智联服务对七里堡物业的介绍并不多，成立不久、合资公司、商业物业，几个词便可以概括。

  七里堡物业成立的时间，比递表公司成立时间更晚。2020年12月23日，天誉物业拉来第三方公司七里堡市场，共同成立了七里堡物业，注册资本10万元，并由天誉物业持股51%，七里堡市场持股49%。

  递表时，天誉物业旗下囊括五大资产板块，分别是天誉房产经纪、广州誉享家、贵阳誉浚物业、七里堡物业和天誉科技。

  七里堡市场手中握有的济南七里堡商贸中心，是其与天誉物业合作最大的砝码。

  乐居财经了解到，七里堡商贸中心原本是是济南市东部主要的蔬菜批发交易市场，隶属于历城区洪家楼街道七里堡社区居委会。2005年8月，由香港福信集团和香港益健城公司共同出资成立济南七里堡市场有限公司，并对批发市场进行改扩建，由此才有了总面积超12万平方米的商贸中心。

  七里堡物业主要为商业物业提供物业管理服务，截至2020年12月，已签约面积约8万平方米。

  股份易主，七里堡市场目前已经持有七里堡物业100%股权，往上穿透，实际控制人为黄晞，受益七里堡物业股份约18.22%，任福信集团董事。

  非住面积不足1成

  去年上半年是物企递表的高峰期，天誉青创智联服务也赶上了这波浪潮，于2021年3月成功递表。

  不过，进入资本市场竞技场，天誉青创智联服务并没有激起太多水花。住宅占有绝对优势的故事中规中矩，470万平方米的在管面积也不太起眼。

  去年9月，天誉青创智联服务的招股书失效，二度递表的消息迟迟没有传来，余斌想要打造的第三家上市公司暂时搁置。

  从天誉置业分拆之前，天誉青创智联服务由天誉置业持股95.1%。其中，余斌持有天誉置业约72.54%的股份，相当于持有天誉青创智联服务68.99%股份，为第一大股东。

  余斌的资本之路向来为人称道，从中医行业进入房地产业，多番腾挪最终拿到两家上市公司，分别为A股的绿景控股（000502.SZ）和H股的天誉置业（00059.HK）。

  历来，天誉集团都是天誉青创智联服务最大的客户。2001年，天誉物业成立，开始为天誉集团的住宅提供物业管理服务。随着天誉集团开始开发商业物业，2009年天誉物业正式管理商业项目。

  截至2020年12月31日，天誉青创智联服务管理的住宅物业在管总建筑面积约为460万平方米，占总面积比重98%；非住宅物业的在管总建筑面积约为10万平方米，占比2%。

  天誉青创智联服务对关联公司的依赖较多。2020年末，天誉青创智联服务有335.8万方来自天誉集团，占比71.3%；134.6万方来自第三方，而且第三方也并不“独立”，其中还包括余斌的关联方开发的项目。

  依靠关联方的大力支持，天誉青创智联服务成功走到港交所门口，但是想要讲出更多故事，还远远不够。而且在物企竞相追逐的非住宅业态，其关联方带来的助益并不算高。

  截至2020年末，天誉青创智联服务物业管理毛利约为4260万元，其中天誉集团开发的非住宅毛利约为660万元，占比15.6%。

  非业主增值服务收入占近五成

  与一般物企的取名规律不同，天誉青创智联服务强调“青创智联”，有意开辟差异化竞争路线。

  “青创社区”指青年创业社区，是一种融合了商住的公寓业态。有媒体称，“在房住不炒的政策走向下，公寓正在剥离居住属性，回归商业本色。”

  天誉青创智联服务对青创业务的介绍，也多围绕商业运营展开。

  招股书显示，天誉青创智联服务是2019年大湾区百强物业服务企业中提供青创社区运营服务的首家市场参与者，在广州、重庆及南宁的在管物业附近经营三个合作场所。

  其青创社区运营服务包括商业运营各种共享空间，如共享办公室、共享工作场所及专用办公桌等，并为用户提供其他的增值服务。

  “青创”特色在其业绩已经有体现。目前，天誉青创智联服务的主要业务为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务，其中青创社区运营服务单列入社区增值服务中。

  截至2020年12月31日，天誉青创智联服务总收入约2.07亿元，其中物业管理服务收入约1亿元、非业主增值服务收入约9740万元，社区增值服务收入约920万元。

  青创社区运营服务的项目有限，收入不算高，不过在社区增值服务中，该项收入已经远超其他的增值项目。期内，青创社区运营服务收入658.9万元，占社区增值营收71.5%；面向业主及住户的增值服务收入262.2万元，占比28.5%。