继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之三：2021广州楼市备忘录。

  城市综述：2021年广州市场经历了贯穿全年的调控组合拳。但新房成交仍然突破10万套，二手房遭遇买家信心不足、业主捂盘惜售、成交下滑等“困局”。

  一问广州新房

  网签破10万套，创近5年新高

  虽然下半年成交带着寒意，但广州新房市场整体成绩相当亮眼。

  中原数据显示，2021年（统计周期：2020年12月26日-2021年12月25日）广州新房网签量再度突破10万大关，达到109906套，同比上涨了9%，网签量为近5年最高，也是近10年第二，仅次于2016年。

  具体到月份，则呈现出先热后冷最后回暖的变化趋势。

  1-2月，广州新房成交延续2020年第四季度的火热行情，其中1月更是达到今年月度成交的峰值，取得“开门红”。

  从3月份开始，广州打出人才购房门槛提高、房贷收紧、增值税免征年限上调等“组合拳”，市场开始降温。

  进入5月后，广州开始推行新备案价制度，叠加月底新冠疫情侵袭的影响，6月成交量断崖式下跌。

  7月到9月，广州新房成交量一直徘徊在低位。直到10月后，楼市开始吹起暖风，银行的房贷额度逐渐宽裕，审批有所加快，新房成交量也因而抬头。

  到了年底，开发商频频以优惠政策“抢收”，此前积压的网签也逐渐通过，12月成交量“翘尾”，录得年内第二高。

  价格方面，在2021年，广州新房不仅成交量上去了，成交价也有所上涨。中原数据显示，2021年广州新房的成交均价为33305元/㎡，相较2020年上涨了11%。

  放在全年来看，2021年广州新房价格走势也呈现出相近的变化趋势，先冷后热。

  国家统计局70城房价数据显示，2019年1月-2021年11月的35个月里，广州新房价格波动在-0.6%-1.5%之间，最高降幅和最高涨幅都出现在2021年内。

  从2020年5月起，广州新房价格经历了连续15个月的上涨，并且在2021年5月录得月均最大环比涨幅1.5%。但从2021年8月开始，广州新房价格4连跌。

  在各区的房价上，广州的北部和南部呈现截然相反的走势。在11个区中，共有7个区房价上涨，4个区价格有所回落，而房价回落的4个区全都分布于北部，分别是从化、花都、白云和增城。

  其中，跌幅较大的是白云区，目前新房的成交均价为45734元/㎡，相较去年下滑了5%。涨势最凶的则是黄埔区，成交均价相比去年上涨了16%，目前达到35814元/㎡。

  值得一提的是，7个房价上涨的区中，房价的涨幅都在10%及以上。

  二问广州二手房

  遇急冻难升温，价格仍在高位

  相比新房整体成绩飘红，二手房市场显得有些乏力。

  根据广州中原研究发展部监测，2021年，广州二手住宅共成交117103套，同比下降10.6%。

  以4月为分水岭，广州二手楼市堪称“冰火两重天”。

  2021年1-4月（除春节假期所在的2月），月度成交均突破1.5万套，行情火热。4月下旬，二手房交易增值税征免年限“2变5”新政一出，效果显著。5月二手房成交量从16025套跌至10524套，并在6月之后再也未能达到万套水平。

  但调控并未从此停止。全国多城执行二手房指导价后，广州也跟进了，于8月末推出非强制执行的“二手房交易参考价”，以及接受指导的第一批96个小区名单。再加上新房限价/降价促销抢客，在此之后，广州二手房成交跌至冰点，10月甚至不足6000套，到年尾也才回到接近7000套的水平。

  成交价格方面，2021年前8个月都是正增长，涨幅在0.5%-1.4%；二手房交易参考价出台后出现负增长，跌幅最高为11月，为-1.1%。据国家统计局数据显示，自9月起，广州二手房价已连续3个月录得环比下跌。

  但从全年数据上来看，广州二手房价依旧在上涨。数据显示，今年1-11月，广州房价均录得同比上涨，而11月广州二手房价同比上涨6.9%，涨幅位居全国第三位，仅次于北京和海口。

  三问广州楼市政策

  调控刀刀“致命”，市场降温明显

  如前所述，2021年是广州楼市调控政策频出，层层加码的一年。一二手市场都深受影响。

  据乐居不完全统计，2021年广州楼市调控组合拳贯穿全年，出台政策逾20次，包括加强信贷监管、严查首付款来源、收紧人才购房、增值税2变5、公积金贷款期限延长、二手房参考价等。一系列政策调控下，广州房地产市场更趋稳健发展。

  投资需求扎堆的南沙区，受人才购房政策收紧影响最大。

  8月17日，广州市南沙区发布《关于调整人才及港澳居民购买商品房政策的通知》。要求在南沙范围内购买住房，需符合广州市商品住房限购总套数规定：户籍家庭2套、单身1套；非户籍家庭和单身1套，且能提供购房之日前1年在南沙区连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明，不得补缴。

  新政一出，效果显著。原本稳居11区新房成交前3名的南沙，成交迅速“腰斩”，排名也掉到第6。

  2021年4月21日，广州市政府发布《关于完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，将9个限购区的个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，通过提高交易成本一下子扼住炒房客的命门，二手成交降温明显。

  2021年8月31日晚，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，明确建立二手住房成交参考价格发布机制，为二手住房交易提供市场参考。

  新政还同步公布了首批96个二手小区，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5个热门区域；其中天河区最多，足有54个，黄埔区23个紧随其后。

  二手房交易参考价主要影响信贷。银行按照比过往实际成交价要低很多的参考价来执行贷款，意味着购房者需要提高首付比例，交易成本大大提高，买卖双方很多都转为观望，二手房成交量跌至冰点，直到12月的月成交也没过8000套，年初可是月均1.5万套的水平。

  四问广州土拍

  上半场狂欢，下半场冷淡

  2021年，是广州集中供地元年，也是广州土拍的又一个成交大年。

  据不完全统计，2021年广州共出让涉宅地块86宗，近5年排第一；收金约1981亿元，近5年第二，仅次于2020年；诞生了6宗摇号地块，黄埔和南沙的楼面价记录被刷新；有3宗来自海珠区的宅地杀入广州楼面价前10；正荣、联发、上坤、力高、天地源、德信等“过江龙”风光入穗。

  ｜2017-2021年广州土拍成交金额对比（数据来源：广州公共资源交易中心网站）

  与此同时，上半年和下半年的土地市场上演“人格分裂”：一个像夏天， 一个像冬天。

  从第二轮集中供地开始，严查购地资金来源、限制销售对象、全周期限售价等“紧箍咒”落下，土拍降温明显，民企从此鲜少露面，国企央企出场兜底；大量地块底价成交，中心城区依旧受捧，郊区流拍愈发严重。

  从区域来看，增城区依旧是熟悉的“粮仓”，成交24宗涉宅地块，占全市总成交量的1/4以上。但增城区的流拍量也是全市最高的，足足有19宗地块惨遭流拍。

  虽然卖地数量最多的是增城，但收金冠军却另有其人。白云区以357.6亿元登顶广州2021年土拍收金榜。

  越秀地产成为广州土拍市场的年度“地主”，共计摘地11宗（包含1宗联合拿地）。成交总金额313.95亿元，成交总面积139.13㎡，同样是一骑绝尘。

  ｜2021年广州涉宅地拿地房企前3统计

  排名第2的是广州南投房地产开发有限公司，摘得5宗南沙靓地，承包了今年南沙区出让涉宅地的近4成。企查查信息显示，这是一家南沙区属国企，属于广州南沙开发建设集团旗下。

  不过，若论起地块的含金量，那还是央企中海的胜利。4宗地块加起来面积不足10万㎡，总金额却高达121.1亿元。这4宗地块全部位于中心城区，1宗荔湾广钢新城，3宗海珠广纸片区；2宗登上了海珠、荔湾两区的年度楼面价第一；1宗登上今年广州楼面价第一。 

  2021年广州成交的涉宅地块中，总价最贵是白云区云港城地块。位于白云区白云新城，宗地面积116471㎡，被粤海以总价112.0623亿元摘得，折合楼面价20133元/㎡。

  面积最大的当属白云广龙路一期地块、位于白云区钟落潭，宗地面积558903㎡。地块得主是越秀，成交总价186187万元，折合楼面价14848元/㎡。

  楼面价最高的则是海珠石岗路AH050946地块。地块位于海珠区广纸片区，宗地面积仅8030㎡，成交总价却高达220873万元，折合楼面价更是50526元/㎡，排名广州涉宅地楼面价的第4名，竞得企业为中海。

  回顾2021年广州土拍，“地王”已成过去，2022年房地产市场主基地是“稳”，随着房地产企业融资环境继续改善，春天也许已经不远了。

  集中卖地，集中入市。2022年“双集中”众多地块项目将推出面市。“鸽”了一整年的天河区宅地，或许将在春天登场。

  五问广州楼盘&区域

  东部南部包前四，中心城区有亮点

  从区域看广州新房成交，2021年依旧是东部（黄埔增城）和南部（南沙番禺）的天下，包揽前4名。

  在11个区中，共有5个区实现成交量破万。其中，夺冠的依然是供应充足且稳定的增城区，共成交27203套，环比上涨了8%。

  黄埔区凭借今年推出的多个红盘，成功反超南沙区，坐上了第二把交椅，共成交17891套，环比上涨8%。

  南沙区由于人才购房政策收紧，成交量录得较大下滑，共成交14917套，环比下跌了21%。特别是下半年的成交量直接“腰斩”，仅有4872套成交，相较上半年下跌了51%。

  具体到楼盘，广州人熟悉的十年大盘——广州亚运城以2994套的成交量重新夺回榜首位置，而这已经是亚运城近5年内的第四次登顶，仅在去年被同位于番禺的智联汽车小镇短暂的反超。

  第二三名则被黄埔区的两个项目包揽，分别是科学城板块的黄埔中央城和知识城板块的星汇城，分别取得2191套和1834套的成绩。

  成交量最多的增城区，在单盘排行榜上共有4个项目上榜，分别是御溪世家、誉山国际、绿湖国际城和越秀·星图TOD。

  六问广州房价收入比

  广州市统计局数据显示，前三季度，全市城镇居民人均可支配收入58608元，则家庭可支配收入记作234432元（人均可支配收入*4）。以新房套均价356万元来计算（中原数据），2021年广州新房房价收入比为356/23.4432≈15.19。

  七问广州租房

  租金整体稳中有涨 体感涨价不明显

  据广州市房地产中介协会数据，2021年广州电梯楼租金从1月的62.27元/㎡/月，涨至11月的63.70元/㎡/月，年涨幅约2.3%；楼梯楼租金从1月的45.16元/㎡/月，涨至11月的46.87元/㎡/月，年涨幅约3.8%。

  不少租客感觉涨价并不明显，而且房东比较好谈价格，心态并不强硬。

  在海珠区赤岗租房的S先生表示，自己已经连续3年租住同一套房子，房东今年并未涨租。越秀区租客H小姐说，自己在2021年经历了一轮租房置换，中心城区的地铁房真的很抢手，一套房同时多人有意，需要提前下定金“锁房”。她的房东也比较好谈价。

  八问广州楼市心态

  急售业主降价，刚需进场捡笋

  2021年一季度，广州新房与二手房成交火热，热点区域如黄埔、南沙，不少投资热钱顺着人才购房政策流入，新盘经常是逢开便爆，甚至要拼手速抢房。不少购房者是抱着“抢到就赚到”的心态匆忙入市。

  几轮调控过后，很多“不差钱”的非穗户籍人士失去购房资格，导致新房客源减少；新房价格被牢牢限住，开发商急于出货回款甚至开始集体降价，甚至是黄埔区的科学城、番禺区的万博商务区这种热门区域。

  尽管如此，下半年的购房者反而犹豫观望，不再一味买单。不过，中心城区核心板块的项目依旧受到热捧，例如海珠区中海观澜府、天河区珠江花城等项目。

  新房降价对二手房的影响非常大。一方面，二手房性价比不再，不少购房者转向购买新房，导致不少热门区域一二手倒挂，二手房有价无市；另一方面，部分业主筹划“买一卖一”，以旧换新，并且愿意降价，一些刚需客选择人在此时进场捡笋。

  但也有中介表示，二手房市场持续降温，客户对市场预期有所下降，而业主心态整体较为强硬，导致市场仍以观望群体为主，入市积极性不高，使得不少从业人员由二手房业务转向新房业务。

  九问广州楼市声音

  没有大涨和大跌，稳字当头成共识

  房地产媒体从业人员X先生：

  从2021年广州楼市行情和调控政策出台的节点来看，可以发现每次较重大的政策都是出台在楼市过热或过冷之后，整体上就突出一个字：稳。因此，2022年的房地产走势极大概率也会延伸这样的趋势，整体呈现平稳发展的态势。

  企业文员/番禺业主U女士：

  身边的90后、95后朋友这两年都陆续买房了，包括我自己也是。广州每年都有几十万人口流入，贡献了相当多的购买力。广州中心城区越来越贵，年轻人想先上车，很多还是会选择郊区。我觉得2022年像黄埔、白云的边缘区域，以及番禺、增城的交易至少会维持现有规模，依旧是“刚需福地”。

  开发商经理人D先生：

  2022年还是以“房住不炒”的总基调进行，这也意味着楼市不会有大起大落，而是呈现出比较稳健的发展。

  十问2022年广州楼市展望

  “房住不炒”主基调依旧，优质项目陆续入市

  岁末年初，随着降准降息利好来袭，房贷额度再度充足，广州楼市也是暖风频吹。大批“双集中”供地项目、城市更新项目在2022年集中入市，中心城区优质地块不断放出，预计广州楼市上半年会缓慢回暖。“房住不炒”依旧是主旋律，大涨大跌再难看到，未来广州房地产市场将会继续保持稳定。

  本次年度备忘录采写人：奚慧颖