文/乐居财经 范慧茹

  海口市东南方向18公里处的美兰国际机场，236条航线周而复始的穿梭着起飞和降落的飞机。

  14.2万方的航站楼里，承接着超4.7万人次的日吞吐量，旅客熙熙攘攘，已逐渐恢复疫情前的流量。

  阳光从透亮的玻璃屋顶倾泻而出，航站区的地板如镜面一般反着光，干净整洁的环境，让海口美兰机场成为了国内首家SKYTRAX五星机场。然而，精心服务和养护这座机场的物业公司近日却不太平静。

  1月12日，这家物业公司的名字从“海南海航物业管理股份有限公司”（简称“海航物业”）变更为“海南物管集团股份有限公司”（简称“海南物管”）。

  去掉“海航”二字，名字变更与内部变动同频，同一天，工商变更信息显示，海航物业的总经理冯勇退位，接任他的是李朝晖，而刚刚退任的冯勇任职也不过10个月的时间。

  变动从来都不是凭空而为，海航物业更名和管理层的调动，正式宣告了海航物业从“内而外”的换血，母公司海航基础(600515.SH)的破产重整，以及海航集团的内部变动，让这家成立近22年的航空类物管公司命运一波三折。

  海航物业的这次内外之变，在意料之中，而纵观以往，其经历颇为坎坷。曾经还能与保利物业、远洋服务一较高低，在新三板上市，却被 “倒手”给海航基础而“被迫”退市，成立后便几经更名。

  而今，海航基础的重组，再次将海航物业推上了另一个分岔口。

  资产重组，去海航化

  海航物业的变动与母公司如影随形。海航基础作为海航集团旗下专注于临空产业基础设施投资建设运营的的公司，业务范围包括房地产开发、机场管理、免税商业、物业管理等，彼时房地产开发业务占据着大头。

  据海航基础年度报告显示，2020年实现营业收入63.14亿元，同比减少45.23%，其中，地产业务实现营业收入39.63亿元，占比58%。到了2021年，地产业务收入大幅下降，被机场业务赶超，上半年机场业务实现营业收入10.16亿元，占海航基础总营收的39.69%，而地产业务收入占比不足30%。

  2021年初，海航基础接连发布的几个公告，揭开了其“暴雷”的序幕。先是在1月28日，披露了公司存在大额逾期本息风险，后在1月30日的《2020年年度业绩预亏公告》中披巨额亏损，同一天还发布了一系列被申请重整的提示性公告。

  最终于2月10日，海航基础被法院裁定受理重整申请并被实施退市风险警示，此后便走上了“披星戴帽”之路，更名为*ST基础。

  与此同时，海航集团旗下除了海航基础外，另外两家上市公司海航控股（*ST海航600221），以及（*ST大集000564）也走上了重整之路。

  在重整过程中，海航基础最终寻得了战略投资人——隶属海南省国资委的海南省发展控股有限公司（简称“海发控股”），入股海航基础，出资85.5亿取得*ST基础不少于33亿股，约占29%股权。

  自2021年12月24日起，海航机场板块引战企业的经营管理实际控制权利，也正式移交给了战略投资者海发控股。海发控股接手后，有意去海航化，12月23日，*ST基础宣布将更名为“海南机场设施股份有限公司”（简称“海南机场”）。

  而在决定公布更名的10天前，海航基础已经经历了一波人事调整，鲁晓明辞去公司董事长职务、战略委员会委员及主任委员职务；陈德辉辞去公司总裁职务。接任董事长一职的是杨小滨，而总裁之位则由鲁晓明担任，并兼任董事会提名委员会委员、薪酬与考核委员会委员。

  一系列的公司名称变更、人事调整，如今看来，海航物业不过是母公司重组的一部分。

  新三板进退，四度更名

  成立于2000年4月21日的海航物业，是海航集团旗下的物业服务运营商，其发展却颇为曲折，多次在海航集团不同的子公司下流转，拥有四个曾用名，已经说明了一部分。

  2015年12月14日，彼时其名字还是海南一卡通物业管理股份有限公司（简称“一卡通物业”），这一天，是其在新三板挂牌的日子，也是其成为“新三板海南物业第一股”的日子。

  上市后，业内曾将其与当时同在新三板的保利物业以及远洋服务等物企比较，认为他们同具冲刺IPO的潜力，在2018年获得了全国物业服务百强第27名的成绩，其管理的海口美兰机场项目也获得了“2018 中国物业服务行业示范基地”的称号。

  当一切都在往上发展之时，2018年11月15日晚间，海航基础发布公告，将以10.19亿元的代价从关联方海航集团有限公司（简称“海航集团”）手中收购海南海岛一卡通汇营销管理有限公司（简称“一卡通汇”）100%的股权。

  而实际上，当时的一卡通汇并没有实际经营的项目，其主要收入来源就是旗下的全资子公司一卡通物业的经营收益。根据公告数据，2017年及2018年1~7月份期间，一卡通汇分别取得营收7.97亿元和4.84亿元，实现净利润6730万元和4832万元，2017年净利润约8.4%。

  根据10.19亿元的代价和6730万元的净利润计算，其收购PE达到了15倍之多，这与2018年物企平均收购PE值10倍相比，明显高出不少。

  在这不久之后，一卡通物业便宣布了退市的决定，2019年1月24日正式终止了在全国中小企业股份转让系统的挂牌，结束了为期三年多的新三板上市生涯。同年3月13日，一卡通物业更名为海航物业。

  对于收并购的原因，海航基础曾表示，是为了实践“以航空基地和机场为核心的基础设施投资建设”的战略。

  而如今，海航基础被重组，这一战略方向又被重新提及。据管理层透露，重整成功后，*ST基础将逐步退出地产业务，围绕机场及免税商业两大核心业务板块布局。在机场业务方面，海航基础管理着海南省内海口美兰、三亚凤凰、琼海博鳌等三家民航运输机场，以及宜昌、营口、安庆、满洲里等省外8家机场。

  这也意味着，作为海航基础主要的物业服务平台海航物业未来或将被委以重任。官方信息显示，截止2021年5月，海航物业人员规模超5000人，在管物业及餐饮项目共计170个，项目总面积超1500万平方米，管理持有型物业项目24个，除了服务于机场物业外，还服务于住宅、写字楼、院校、政府机关等业态。

  收费偏高，机场物业入局者渐增

  重点发展机场物业，海航基础作为几大民航运输机场的管理者，自然具备着先天性的优势，而有意拓展机场物业的企业却不止海航基础一家。

  航空物业作为对服务专业性要求较高的公建类业态，拥有高门槛的同时也带来了高附加值。据此前国信证券经济研究所发布的2019年物管行业报告显示，在众多服务业态中，公建类的收费水平仅次于商办和医院，远高于住宅。

  越来越多的物企开始觊觎机场物业这门“好生意”。今年1月初，奥园健康(03662.HK)中标南航湖南分公司物业服务项目，这成为奥园健康首次进入机场类公建服务业态的项目。

  2021年底，招商积余接连收购两家航空物业公司，其中收购了上海航空工业集团物业管理有限公司100%的股权，收购中国南航集团物业管理有限公司95%的股权。

  事实上，在更早前，一众头部物企已经纷纷涉足机场航空物业。如碧桂园服务、万物云以及新正大等上市物企。

  2021年7月，万物云空间科技服务股份有限公司以782.05万元入股深圳市机场物业服务有限公司61%股份，正式入局机场物业；同月，碧桂园服务从慧和企业手中收购了海口新华正达空港服务有限公司（简称“新华正达”）70%股权，开始角逐航空物管赛道。

  新大正更是将航空物业板块的营收情况单独列出。2020年，新大正13.18亿元的总营业收入中，航空物业收入就占据了12.5%，其航空物业在管项目达369个，签约面积约8000万平方米。

  据乐居财经不完全统计，截至目前，已有奥园健康、招商积余、万物云、碧桂园服务、新大正、保利物业、明喆物业、鲁商服务、润华物业等多物企进军航空物管赛道。

  物企纷纷抢滩机场物业的背后，是其潜在营收规模的吸引力。2021年民航局曾经表示，年末颁证运输机场将达247个，按照《民航机场生产统计公报》公布数据，假设平均每家每年1亿元的基础物管费开支，则航空物管市场年总营收规模将达到247亿元。