编者按：经历三道红线与集中供地，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列，聆听时代转折中总经理的心声！本期【见地】对话嘉宾是满京华集团副总裁、满京华商业总经理郑海波。
撰文 | 黄晓萍
访谈 | 黄晓萍
摄影 | 屈 彪
出品 | 乐居财经
区位条件往往决定了一个项目未来价值潜力。城市发展“一路向西”，深圳西部因其规划前景与得天独厚的区位优势，成为近年来粤港澳大湾区经济发展引擎。众多利好消息的接连传来，为扼守深圳西门户的满纷天地增添了脱颖而出的筹码。
乐居财经访谈组有幸约访满京华集团副总裁、满京华商业总经理，在业界享有名气的明星经理人—郑海波。驱车前往对话地点，位于松岗的“满纷天地”——深圳西部首个百万级别商业综合体，这个曾经被定义为“全球生活美学综合体”的文化产业项目，正在热火朝天的“变装”中。在此之前，它有另外的名字“国际艺展中心”，该项目的重塑，是满京华未来商业蓝图上举足轻重的一步。一身藏蓝色休闲西装行头，精神抖擞，声音铿锵……郑海波的模样气质比实际年龄要年轻十几岁，这归功于他严格自律、常年锻炼的习惯，时刻保持外松内紧的工作状态。不同于一般的职业经理人，郑海波是从“专业市场”的基层做起，1992年进入专业市场行业，一步一个台阶。当别人还在满足于眼前短期红利之时，3年后他转身进入百货行业，在那里他打开了新世界的大门，仿佛走上了职场快速道。自1996年起往后近20年时间里，郑海波先后履职百货公司、商业街区、购物中心、专业市场等不同领域。郑海波敢于挑战、拼搏进取的职业精神，与满京华的企业文化不谋而合。你很难想象，一个意图为年轻人打造的项目，是由一名入行30年的“老将”掌舵，形成十分强烈的反差。而“老练”与“年轻”的特质，却在他身上同时并存。接下来，我们与他畅谈30年的职场轨迹，他分享了对商业地产的从业心得，以及透过他对满京华这家企业有了不一样的认识。一个商管公司的商业逻辑，与其母公司一脉相承。我们如果想要更好的了解满京华商业以及满纷天地这个项目，必然绕不开其母公司满京华集团。从1998年创立至今，满京华集团迈入企业发展的第23载。秉持着紧追时代的发展，把握机遇迎接挑战的原则，满京华见证时代更迭的同时也成就自我，并逐步发展壮大，实现多元化发展。在下一个发展阶段，满京华将继续坚持以文化艺术为企业品牌核心，以“文化+地产”作为核心发展方向，坚持“精品化开发”战略，将满京华集团打造成为一个业务 “精”而“强”，同时具有文化品牌特色的投资控股型专业投资公司。在市面上，满京华的产品都自带艺术的底色，与当下急于求成的商业气息形成了鲜明对比，在赢得市场高认可度的同时，也收获了一批为其文化艺术气质折服的忠实拥趸，郑海波就是其中一员。精细化运营，成为业内人心照不宣的共识。在“房住不炒”原则指导下，单纯追求规模、信奉高周转，不再是房地产发展的主旋律。行业面临洗牌，房企资本运作、关注内循环，成为行业改革发展的必然趋势。作为深耕湾区20余年的“深字号”企业，满京华集团凭借多年运营经验，以及在城市更新方面的不断发展，树立了满京华·云晓、满京华·云著、满京华·艺象ID TOWN、满京华·云曦等一个个标杆项目后，抱着建设湾区未来城市美好生活的初心，乘湾区发展的东风而起，创立了全资子公司满京华商业，正式发力商业综合体领域。十四五开局之年，时代赋予了深圳足够的高光，城市发展的前瞻者满京华商业，扛鼎深圳西及新前海未来商业发展。以“精品化操作、稳健化扩张”为战略方针，立足深圳，深耕大湾区。郑海波认为，商业地产经历百货到购物中心的种种发展演变后，商业地产正逐渐走向百花齐放，行业的未来不可限量。郑海波坦言：这一年多以来，团队能攻克一个又一个难题，离不开集团的鼎力支持和快速决断，集团对满纷天地的高度重视、敢于改变及创新，才能在疫情之下，使得项目取得重大突破。初次接触下来，能明显感受到郑海波与他这支商业团队与众不同的特质，团队成员绝大部分都是资深商业地产人，拥有多个标杆项目的操盘经验，他们极具锐意与张力、沉稳又坚韧，集结在一起再出发，乘风破浪、披荆斩棘地为满纷天地的这艘巨擘的迎风起航助力。在对话的整个过程中，郑海波从不避讳谈“满纷天地”遇到的挑战，从不被看好的“烫手山芋”，到如今成为同行关注的项目，团队攀高峰，胜逆境，借助集团强大的品牌力和影响力，走过的每一步，时间给予了正面的回应。“满纷天地”150万平方米的大体量之下，是一个前所未有的全链条覆盖的综合体项目。这个项目除了商业部分以外，还打造了新一代产业生态中心——满京华·满纷创智中心。园区以“一中心两核”的科学产业布局，聚焦5G直播、MCN机构与5G终端设备等新一代信息技术产业，为企业与人才提供产业资源平台、商业与休闲配套等一站式服务，为中国新经济的新型人才保驾护航。由此，产业与商业之间形成共振，为满纷天地的客流及未来发展奠定了良好的基础。从不为自己设限，也是他常挂嘴边的座右铭。不迷信经验，不拒绝挑战，郑海波多次谈到“坚守一线”的重要性。“瞄准市场发展趋势，洞察当下的消费特性，这是商业首要原则……”据东方证券最新调查报告显示，商业资产从“大开发时代”进入“存量竞争时代”，供给过剩、紧张激烈、挑战加大成为常态。在这样的大背景下，空间资源不再稀缺，内容为王时代到来，迫使企业主对购物中心运营管理能力提出更高要求，优秀的商管品牌将成为稀缺资源。一个总建面达150万平米的综合体，覆盖主题购物中心、开放式街区、社区商业、艺术与设计博物馆、国际教育、酒店公寓等多样产品；既要形成多业态链条的闭环，又要提升市场接受度，成为深圳西部门户的名片，对郑海波与其团队来说，充满着前所未有的挑战。精细化运营浪潮中，有着鲜明标签的项目往往能脱颖而出，满京华早早摸透其中道理。整个综合体在规划之初便承袭了满京华集团文化、艺术的基因。满京华商业旗舰满纷天地“首秀”，即将以“标杆奥莱+沉浸体验”的商业创新模式亮相大湾区。抢占区域商业空白，作为片区目前“唯一”百万级别综合体项目，塑造深圳松岗片区新中心、新聚场，运营者洞察行业消费特性，诚如自带话题性的首店，是收割年轻消费者的重要砝码。据项目资料显示，满纷天地吸纳市场稀缺首店，满足年轻客群对新鲜事物的好奇心及打卡社交需求。大胆放开体验业态的布局，向“买快乐买放松”新生代消费习惯靠近，体验业态也由此走向更高的领域。据郑海波介绍，项目在 L6-L12 层打造运动综合体验及酷漫主题空间、美食生活馆、健康娱乐馆、乐活消费主题馆，以及屋顶网红摄影基地、密室逃脱、剧本杀等诸多丰富且奇趣的综合业态，呈现出真正符合年轻消费者消费倾向的新鲜体验。满纷天地的创新，还体现在业态与建筑的互动上。携手杉杉奥特莱斯在 L1 至 L5 层打造的华南首家重奢奥特莱斯。预计不久的将来，将为区域带来“重奢+轻奢+潮牌”的梦幻品牌矩阵。另一个是顺应当下会员制仓储超市的趋势，引入的深圳首家超大型仓储精品概念超市，将呈现符合当下新世代消费习惯的升级体验。乘大势，大象亦能起舞。满京华商业团队，正在为满纷天地首次飞跃，做最后的准备。乐居财经：满京华在商业地产领域的发展与定位，以及现阶段对产品线的具体规划？郑海波：目前，满京华运营的商业面积超100万平米，宝安松岗沙浦、光明楼村和狮山、东莞霄边等项目也即将逐一亮相，未来管理面积将达500万平米。满京华凭借自身品牌调性，以及在商业上的积累，同时，结合新的消费趋势与洞察，在城市生活与人文艺术探索道路上再一次进阶，形成了全新的商业产品线——满纷天地、满纷城、满纷汇、满纷里。松岗沙浦项目是我们首个亮相的商业综合体——满纷天地；8万方以上的盒子商业我们定义为满纷城 ，例如东莞霄边项目；5-8万方的街区商业命名为满纷汇，例如：松岗沙浦、光明狮山项目中的开放式街区；社区商业我们称之为满纷里，例如光明楼村项目的住宅底商。郑海波：最难的是对于商业深入和准确的认识。首先，做商业要讲究情怀，其次是要纯粹，不能被“盈利”的思想桎梏限制。地产行业面临变革与生存的压力，商业地产，如何成为资本的沉淀，助力地产走得更远。郑海波：政策调控频繁，利润点在下降，行业在洗牌，三条红线下，中小企业生活压力陡增，过程中会引发一个问题，商业要考虑长线经营的信号已经出现了。行业寡头也已经意识到这个问题，开始组建自己的资金公司，在做资产的收并购，专门成了资本公司，从事商业地产的资本运营，一些外来的证券资金公司，也开始动起了持有资本的运作念头。地产不好做的时候，商业地产好的运营可以带来持久的现金流，可以覆盖部分（地产流失的）收入，反哺地产。商业地产持续性经营，对于解决人口就业、税收的长期稳定，长线的租金收益，带来很大帮助。在“房住不炒”的原则下，高周转将成为过去式，商业和产业，则是一条上扬曲线。
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