随着我国房地产市场进入存量时代，城市土地红利逐渐消失，不少房企将城市更新作为未来发展的第二曲线。尤其资金相对充裕的百强房企，更是城市更新里的“掘金者”。

  根据克而瑞的数据，百强房企中参与城市更新的比例已达到80%，已有51%的房企运营规模超百万方，早期布局的项目已进入价值兑现期。其中，2021年上半年，前10房企城市更新项目占总土储的5.69%～24.8%。前11—50房企中，有近9成企业城市更新占总土储比例集中在15%～30%。

  世邦魏理仕华南区战略顾问部负责人肖伟告诉时代周报记者，至2020年底，我国常住人口城镇化率达63.89%，城镇化正式开启“下半场”。城市更新作为破解资源约束、实现可持续发展的重要手段，将以中国城镇化“下半场”的主角姿态登上台前。

  防止大拆大建

  为指导各地积极稳妥实施城市更新行动，防止沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利等问题。8月31日，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。

  《通知》指出，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

  住建部文件出台后，广州成为第一个发文跟进的城市。10月20日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》。

  《征求意见稿》提出，老城区范围内严格控制大规模拆除，城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁，坚持应留尽留，不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建筑。

  “整体来看，广州版的征求意见稿既顺应了住建部文件的精神，又根据广州自身的情况出台了细化的操作指引，特别提到做好新旧政策衔接、避免一刀切，给目前很多已经推进到一定阶段的城市更新项目一颗定心丸。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者。

  世邦魏理仕指出，住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等一系列的政策文件相继出台，都释放出强烈的城市更新“去房地产化”信号，引导城市更新实践“回归本源”。未来城市更新将更加注重公益性、内容丰富性及完善城市功能的深层次更新。

  十万亿市场

  增量时代转为存量时代已成为共识，根据中证鹏元测算，截至目前，中国房地产总市值约为496.15万亿元，按照2%的城市更新转化率，城市更新或将带来约10万亿元的巨大市场。

  巨大的市场潜力吸引了众多房企提前布局。据克而瑞数据，目前80%的百强上市房企有过城市更新改造的经历，并且已有51%的企业已经达到超百万方的规模。聚焦资金更为充足、运营实力更强的50强房企，其参与城市更新改造的比例更高，达88%，形成规模的房企占比也高达65%。这一比例较2020年年中均有提升。

  从业绩表现上看，早期布局城市更新的房企均有一定体量的项目成功转化，已陆续开盘贡献销售，并呈现出稳定转化的趋势释放红利，城市更新进入价值兑现期。

  据统计，美的、时代、佳兆业、奥园等房企在2020年转化建面均超百万方，已成为获取土储的重要渠道，尤其是时代中国，城市更新转化建面占当年新增总土储建面的比值高达61%，美的和佳兆业这部分占比也高于20%。

  克而瑞指出，对开发商而言，深耕城市更新对于提升企业净利率的带动效应相当可观。后续随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台，城市更新单元的逐渐推开，以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。