文/乐居财经 徐酒眠

  催肥后的物业，成了地产还债的“良方”。而前提是，物业有体量，能够卖得上价。

  与变卖物业变现不同，方圆创始人、潮汕商人方明拿出大部分钱来扩充物业。

  近日，方圆生活服务 (09978.HK)与广东筠诚控股旗下筠城置业有限公司达成战略合作，拟收购广东筠城物业服务有限公司（简称“筠城物业”）51%股权。

  收购正式公告尚未发出，不过有消息透露，此笔收购方圆生活服务给出的对价为510万元。

  而就在此前三天，方圆生活服务刚刚发布公告，其拟以3439.9万元收购广东益康物业服务有限公司（简称“益康物业”）60%股权；同时还披露了其三个月前对价2474.5万元发起的一笔交易，已完成51%的相关股权收并购。

  除了上述三笔收并购，今年下半年方圆生活服务还先后从关联股东方明手中450万元收购了广州方恒信息技术有限公司全部股权，以及从第三方物业公司手中接盘了一家安保公司51%股权。

  而中报数据显示，截至2021年6月30日，方圆生活服务账上的银行结余及现金为9714.6万元，而上述五笔收购，至少已花掉其中超七成的资金。不过，方圆生活服务大手笔的收并购似乎并没有刺激到资本市场。

  近日在两笔收购与一笔收购完成的消息之下，其股价反而跌去了9.09%。10月28日，上个交易日结束，方圆生活服务的收盘价为0.55港元/股，而截至11月1日的收盘报价为0.5港元/股。

  纯利增速不低于10%的条件

  相比于三个月前外出华中收购霁阳红物业，近日的两笔收购，方圆生活服务都落子在了大本营广东。

  据悉，筠城物业成立于2020年3月31日，业务涵盖高端住宅、购物广场、写字楼、学校等多种业态，业务分布包括但不限于云浮市和肇庆市德庆县的住宅和公建类项目。

  或许也是因为发展时间较短，资产与业务都并不丰裕，故而对收购筠城物业的对价未及上市公告的披露准则，方圆生活服务只是在官方微信公众号上推送了一篇喜报。因此收购的具体价格以及条件为何，不得而知。

  不过，从其发布过的两笔收购公告不难看出，方圆生活服务的谨慎态度一以贯之。

  与此前霁阳红物业一样，收购益康物业，方圆生活服务也要求卖方给出了包括今年在内的三年的业绩承诺。

  公告披露，根据购股协议，方圆生活服务将3439.88万元的代价拆分为了五期支付。第一期与第二期涉各自支付859.97万元，而后面三期支付条件均涉及相关业绩承诺。

  其中，益康物业2021年经审核纯利不低于508.58万元，2022年经审核纯利不低于559.44万元，方圆生活服务在各自年限内条件达成的15个工作日内分别支付515.98万元；2023年经审核纯利不低于615.38万元，方圆生活服务在条件达成后的15个工作日内支付最后的687.98万元。

  据此，2021—2023年，益康物业的纯利增速须保持在10%及以上。

  按照约定，倘若益康物业每年未达到对应的盈利指标，方圆生活服务将有权以一定比例扣减对应付款金额，而倘若扣减额超过每笔分期付款的应付代价，则卖方应首先向买方另行支付超出的金额。

  除了业绩承诺，卖方还作了竞业禁止承诺，于购股协议签订后的五年内，未经买方事先书面同意，不会从事可能与标的公司业务构成竞争的相同或任何类似业务，或招徕标的公司之现时物业管理服务项目。

  低溢价并购

  三年纯利不低于10%的业绩承诺并不算苛刻。同时，相较其他的物企收购，方圆服务本次收购益康物业的溢价也并不算高。

  公告披露，截至2020年12月21日，益康物业合并未经审核资产总值及资产淨值分别约为1524.01万元及436.93万元。同期，其净利润为462.35万元，较2019年的333.48万元增长了38.64%。

  按照2020年底的净利润来计算，本次方圆服务3439.88万元的收购其60%股权的PE约为7.87倍，对比方圆生活服务当前8.58倍的市盈率(TTM)，也算是“低价”买入。

  成立于2020年11月的益康物业，是一家具有三级物业管理资质的综合物业管理服务提供商。为了拓展更宽的市场，2019年底，其将注册资本从303万扩增到了3303万元，并将企业名称中的“东莞市”变更为了“广东”。

  不过其目前在管规模也不算大，走出东莞、走向广东似乎也并不顺利。虽然旗下分有东莞市、广州、梅州及化州设有六间分公司，以及拥有一间于梅州市的全资附属公司，但于收购公告发布之时，其已签约为东莞及梅州约20个住宅及商业项目提供物业管理服务，项目面积约130万平方米。

  今年2月，益康物业进行了一次经营范围调整，新增了家政服务、城市生活垃圾经营性服务等14项业务。

  出售苗头在9月初就有所显示，注册资本从3303万元缩减了84%，降为了500万元；10月中旬，此笔交易中的卖方上海绿保源企业管理合伙企业（有限合伙）进入股东之列，持股占比60%。

  方圆生活服务进入之前，益康物业的由两位个人股东吴浩洁与郑苑珍拥有，前者最终持股占比89.994%，后者最终持股占比9.994%。紧随收购交易完成，益康物业分别由方圆生活服务、吴浩洁，以及郑苑珍各自持股占比60%、36%，以及4%。

  物业成“救命稻草”？

  今年以来，“09978.HK”由“方圆房服”更名为“方圆生活服务”，一个极具物业股特色的名字似乎已将扶持物业上位的意向摆到明面上了。而今，在频频收购动作中，方圆生活服务为方圆集团与方明背负的期望，更是不难被看出。

  事实上，作为方明手中唯一的上市平台，2017年“09978.HK”完成敲钟时的主营业务还是房地产代理、中介、终端服务。去年5月28日，“09978.HK”正式由港交所GEM（创业板）转往主板上市，但转板之后的股价仍然一直不温不火沦在“仙股”之列。

  去年12月底，在房企分拆物业单独上市的大潮中，方明抓住风口“逆操作”，将物业板块注入“09978.HK”中，物业借道“曲线”完成上市的同时，也是方明为手中唯一赋有资本想象空间的平台重新赢得资本市场的青睐，走出的重要一步棋。

  截至今年上半年，方圆生活服务实现总收益为2.64亿，同比增长103%。其中，物业管理服务的注入带来了最大的增量，实现收入8555万元，在总收入中的占比约为三成。房地产代理服务在总收入中占比约5成，但与去年同期相比的增幅仅有5.21%。

  而时间线拉长往回追溯，2018年－2020年近三年间，方圆生活服务的营收近乎处在一个停滞的状态，分别为2.29亿元、2.56亿元和2.77亿元。其中，房地产代理服务收入占比均高达98%以上，而且基本没有物业相关收入。

  上市后通过收并购快速催肥，然后又被摆上货架成为房企挽救地产的“提款机”，放眼物管行业前车之鉴比比皆是。这份危机，在方圆生活服务似乎也有潜伏。

  公开资料披露，囊括物业和地产的方圆集团去年第四季度至今一共公开发行了两次债券。去年12月3日，方圆集团成功发行小公募债券，金额为9.18亿元人民币；今年1月28日，方圆集团于新加坡交易所成功发行本金总额3.4亿美元、于2023年到期的高级债券。

  两次债券发行募集资金合计约31亿元。不过，对其用途却不是用于企业的业务经营发展，而是全部都用于偿还旧债或再融资。

  方圆地产债券半年度报告显示，截至今年6月31日，方圆地产一年内需要偿付的公司信用类债券规模已清零。从短期来看，其确实没有偿债压力。不过，两次发行债券的票面利率分别为10%和13.6%，远高于发行时行业的平均票面利率7.34%。

  换而言之，方圆地产未来2-3年要持续支付高额利息。相关数据显示，截至今年6月31日，方圆地产的应付利息、利息费用分别为1.81亿元、2.40亿元，各自激增147%和28%。

  与此同时，地产寒冬的大背景下，作为中小型房企的方圆地产业绩表现也不尽如人意。今年上半年，其营业收入虽没有太大的波动，但营业利润、利润总额和净利润都出现七成以上的下滑。