龙湖集团（00960.HK）“不分拆”物业上市的态度，吴亚军一直没有松软。不过，尽管行走在资本市场之外，但是在跑马圈地与抢滩赛道方面，龙湖智慧服务却表现得很积极。

6月2日，有媒体报道，自2019年8月入驻四川外国语大学，近两年来，龙湖智慧服务“逐渐得到川外师生的高度认可”。

“预计到2021年，我国高校后勤市场规模将突破2000亿大关。”高校物业服务市场，龙湖智慧服务是较早“布兵”的物企之一。在这条赛道上，许世坛下手也较快，而且进击的速度有所加快。

去年上市之前，世茂服务（00873.HK）进军非住宅领域，斥资6.15亿收购了一家高校后勤服务企业——浙江浙大新宇物业集团有限公司（简称“浙大新宇”）51%的股权。日前，浙大新宇品牌焕新，正奔逐15%的市场占有率。

冲刺300亿市占率

“浙大新宇要去做到整个市场占有率的左右。”面对2000亿规模的高校服务市场，世茂服务执行董事兼总裁叶明杰在浙大新宇品牌焕新升级发布会上，袒露了300亿的冲刺目标。

收购浙大新宇，是世茂服务首次涉足高校业态。在此之前，世茂服务的物业管理类型主要有住宅、政府及公共设施、康养中心、医院、候机室贵宾厅等。

成立于2000年的浙大新宇，发轫于浙江大学后勤部门，目前专注于为高校园区服务。

此前，浙大新宇由浙江翔宇投资有限公司、浙江大学控股集团有限公司、宁波天权股权投资合伙企业（有限合伙）共同持股，各自持股占比为40%、34%、26%。

去年8月，世茂服务取得了浙大新宇的控股权；与此同时，叶明杰也成为了其新的法定代表人及董事兼总经理。

年报数据显示，截至2020年期末，世茂服务在管面积约1.46亿平方米，而非住宅在管面积5920万平方米。其中，校园物业在非住宅物业在管面积中占比近三成，达1830万平方米。

2020年，浙大新宇总收入9亿多，其中带来的增值服务收入就达2.3亿元。

最新资料显示，截至2021年3月，浙大新宇覆盖全国30余座城市，服务240余个高校园区，为200余万师生及用户提供综合服务。

目前，高校物业服务的规模占比并不是非常高，不过却是世茂服务最有潜力的一个细分领域。紧随“宇林校园服务生态”的不断生长，浙大新宇还将扩展服务边界至研究院、科创园、产业园等服务场景。

抢滩高校物业

“中国有3000余所高校，学生总数加上老师将近4000万人，这是一个巨大的市场，也是建设高质量教育体系中重要的一环。”易居企业集团首席执行官丁祖昱曾有过这样一组数字，勾勒了高校物业管理赛道的容纳空间。

目前，在此赛道布局的企业并不多，真正的龙头企业更是极少。山东明德、苏州东吴、丹田物业、新大正、中航物业等，是国内几家较早深耕校园服务的企业，不过规模并不算太大。

2020年，新大正实现营业收入13.18亿元，其中学校物业营收2.55亿元左右，在主营业务收入占比19.35%。

新大正2020年报

尽管期内新进驻广西大学、西藏民族大学、重庆医科大学、贵阳职业技术学院、南京航空航天大学、 阜阳师范大学等项目，不过由于疫情影响，学校开学、重启招投标时间均较其他业态晚，在学校业态的收入占比较上一年降低了3个百分点。

招商积余2020年报

招商积余的学校业态布局，主要得益于此前中航物业的拓展。2020年，招商积余在学校业态管理面积1461.71万平方米，占非住宅业务管理面积的15.42%；营收5.42亿元，占基础物业营收的8.39%。

此外，上市物企中，2018年6月，保利物业与天创物业签约战略合作协议，正式进军校园物业管理领域；2019年6月，正荣物业与苏铁物业合作，也以及开始布局高校物业赛道。不过，在2020年报中，这两家物业并没有单独披露相关营收数据。

万亿级新赛道

抢滩高校物业赛道的热潮之下，是物企在非住宅领域的进军。

相关统计数据显示，2020年，上市物企在非住宅物业领域的扩张速度远高于住宅物业，上市物企在非住宅领域的面积增速高达59.6%，而住宅领域的面积增速低于非住31.3个百分点，仅为28.3%。

目前，国内非住宅业态三大类，商办物业、城镇公共空间，以及包括学校业态在内的公共建筑。

相较于住宅业态，非住宅物业业态具有收缴率更高、定价承受能力更强、细分赛道多、专业门槛更高、政策环境利好推动等优势，中长期的发展潜力更大。

其中，单一业主的医院和学校最高，收缴率分别高达99.4%和99.3%；面向企业收费的写字楼、产业园区因企业支付能力较强，收缴率也分别达到98.5%和 98.3%。

2020年，8成以上的百强企业进入商业物业领域，7成以上的企业进入办公物业领域，5成左右企业服务产业园区物业、公众物业、学校物业等。

此外，物企争相上市的繁荣背后，其实同质化较严重。非住宅物业对经验、专业性有一定的要求。物企的进军非住宅领域在拓宽业务边界的同时，也能在成功进入相关赛道沉淀管理经验后，迅速拓展，积累差异化竞争的优势。

据公开资料统计，2014年我国高校后勤市场规模约1568亿元；2015年我国高校后勤市场规模达1652亿元，同比增长5.36%；预计到2021年，我国高校后勤市场规模将突破2000亿大关，学校物业服务企业将受益于行业规模的增大。

不过业内人士也表示，在资本的支持下，头部物企能通过收购、战略合作等方式快速抢占赛道，而专业的学校物业企业发展会遭到一定的威胁，中小物业企业的生存空间也会更艰难。