乐居财经 严明会 发自上海

  逆水行舟，不进则退。突如其来的困难，格外考验企业自身的抗压性。

  刚刚过去的一年，已作别“黄金时代”的房地产行业，在疫情冲击下，涌现了太多用内生力抵抗外力的企业。中南建设（000961.SZ）可以算作一个。

  2021年伊始，中南建设喜讯频传。1月12日晚间，中南建设发布了2020年度业绩预增公告，预计归属于上市公司股东的净利润金额达60亿元—80亿元，对比上年同期增长44.12%-92.17%，基本每股收益预计达1.59元-2.12元，远超去年同期的1.12元。

  2020年中南建设合同销售金额更是突破2000亿大关，累计合同销售金额2238.3亿元，比上年同期增长14.2%; 累计销售面积1685.3万平方米，比上年同期增长9.4%。 

  在经历上半年疫情的严峻考验下，中南建设顶住了“黑天鹅”的冲击，用自己的节奏稳步前行。几乎与发布盈利预告同一时间，中南建设再次释放利好消息，发布控股股东2021年计划增持公司股份的公告。

  公告称，公司控股股东计划自2021年1月13日起至2022年1月12日间的可交易日，通过深圳证券交易所集中竞价等公开方式，在公司现有总股份2%以内增持公司股份。

  市场闻风而动，在公告发布后的首个交易日，中南建设收报8.05元，涨4.68%，总市值305.18亿元。

  在下半年房地产金融监管从严、房企融资承压下，中南建设逆势稳增，在数字增长的背后，值得探寻的是其运营逻辑。

  强化管理 提升效能

  “三道红线”已经成了衡量企业运营质量好坏的一个“硬性”指标，是否踩线更是外界或机构评价房企的一大聚焦点。

  如果说企业的品质经营靠的是内功，那么，在房地产融资趋紧下，高周转则是助推器。

  数据显示，2020年上半年，中南建设已将周期提升至6.8个月。亿翰智库数据显示，2019年，中南建设存货周转率和总资产周转分别为0.3979、0.273，双双位列行业第9名，处于行业第一梯队水平。

  中南建设的高周转不仅仅是靠压缩合理工期和开盘周期实现的，而是有一整套的科学管理，通过流程优化实现的，这是管理红利时代房企需要提升和强化的能力。

  通过提高周转效率，中南建设保证了全年的推货量，助力公司顺利实现销售目标。同时，高周转能力大大提升了公司的抗风险能力，同时提升自身的管理效能和建设效率，对有息负债的依赖大大降低。

  中南建设巧妙地用经营杠杆替代了财务杠杆。

  据三季度数据显示，2020年1-9月，中南建设经营性现金流入1074.7亿元，是一年内到期有息负债的4.14倍；截至三季度末，该公司经营活动产生的现金流量净额为7.1亿元，已连续3年呈正流入态势。

  良好的经营性现金流状况，叠加多措并举的融资策略实施，中南建设负债率管控能力不断增强，债务结构持续优化。截至三季度末，该公司有息负债绝对规模仅为807.8亿元，同规模房企中保持低位。

  同期，该公司一年内到期有息负债占全部有息负债比例较2019年末下降2.17个百分点至32.14%，长短期债务的结构更加健康；货币资金较2019年末增加17.7%至299.0亿元。

  一减一增之下，现金短债比较2019年末提升近一成至1.15倍，短期偿债压力可控，且偿债无忧。

  精准布局 高效拿地

  固守资金护城河，才能勇往直前去打仗。在品质为王的当下，中南建设在修炼内力的同时，向外投资愈显理性。

  投资方面，中南建设善于选择优质的城市或企业深耕区域进行投资，大大推动销售去化，此外，通过合作拿地来控制风险，缓解资金压力。

  一直以来，中南建设选择深耕长三角区域、珠三角区域和中西部核心城市。而这些区域或城市由于经济基础厚、产业结构合理、人口支撑力强等原因，对于市场风险的抵抗能力较强。

  中南建设正是通过不断加强城市深耕，提高单城市产能，助力规模增长。目前，中南建设已进入内地110个城市，覆盖全国东部多数人口密集省份，开发项目聚焦长三角区域、珠三角区域、山东、福建以及中西部核心城市如沈阳、西安、长沙、武汉、成都、重庆、昆明、贵阳、南宁等。

  2020年，中南建设以较低的投入拿地，有意加强合作开发项目。在投拓过程中，通过合作拿地，或者拿地后引入合作伙伴减少投入的方式较为普遍。此外，与2019相比，其拿地权益占比有所下降。

  根据中南建设此前的月度经营数据，前11个月中南建设合计拿地折合建筑面积1309.9万平方米，累计耗资679.2亿元，较2019年全年分别增加31.9%和30.9%，而楼面价却小幅下降了0.8个百分点。

  从具体数据来看，前三季度，中南建设新增项目70个，规划建筑面积合计1033万平方米，平均地价约4800元/平方米，低于2019年约5200元/平方米的水平。

  精炼内功 品质经营

  “向上生长，向下扎根。”这是中南建设在2020年初就定下的基调。

  在中南建设看来，只有把根扎实扎牢，才能恣意向上生长，这个“根”便是品质。中南建设尤为重视对产品与服务的打造，适时升级产品，同时，构建线上线下营销闭环，提升营销效率。

  目前中南集团已形成“4+1”业务布局，即房地产开发+建筑集团+高科集团+投资集团+教育集团，多元齐发力不断推动品质创新与提升。

  近年来，中南建筑不断加大科技投入，在去年12月份召开的2020年中国工程建设科学技术奖励大会上，中南建筑的科研成果——“高品质装配式钢结构住宅关键技术与应用”荣获“中国工程建设科学技术进步奖”二等奖。

  此外，健康住宅也是中南建设一直关注的重点。突发疫情的到来，尤为显得健康住宅的重要性和必要性，也能凸显出中南建设较早押注健康住宅的先见性和长远性。2017年，中南置地联合中国建筑科学研究院，率先发布健康住宅企业标准；2018年，升级打造健康TED社区，截至2020年，健康TED社区累计已落地218个，为客户带来全面的健康守护。

  疫情期间，在全国楼市基本处于零来访、零咨询、零成交的停滞局面下，中南建设更是打响“数字化全域营销”战，实现线上线下服务模式创新，积极推进数字化建设，让消费者可以在线上完成从看房、定金认购到金融服务的全过程。

  据统计，去年双十一期间，中南建设凭借5亿次转播，成交117亿的亮眼成绩，成为今年“双十一”阿里好房的最大锦鲤。

  扎根一方土，与每一座城共生共长；逆境之中主动求新求变，推动中南建设在风云变幻的地产时代，踏实地走好每一步，突破2000亿大关，中南建设向更高目标又靠近了一步。