上海商圈发展潜力指数测评榜单TOP30-乐居财经

上海商圈发展潜力指数测评榜单TOP30

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 克而瑞资管 CAIC 2180阅读 2020-11-12 20:28

CAIC本次测评上海30个主要商圈的商圈吸引力情况，既有传统核心商圈南京西路保持优势排名第一，也有曾经的热门商圈四川北路走向没落排名垫底，还有前滩、北外滩、吴中路等新兴商圈逐渐异军突起。CAIC商圈发展潜力指数旨在研判商圈未来的成长潜力，从人口导入、交通规划、环境提升、物业发展等多个维度出发进行评价，以期为政府的规划编制及决策提供支持，为租户的选址提供参考。

①人口导入潜力

南京西路商圈目前是上海市最核心最成熟的商圈之一，在改造更新、未来供应和交通优化的作用下，其未来的发展潜力也毫不逊色。

②交通发展潜力

以轨道交通为例，根据目前上海发布的轨道交通规划线路，陆家嘴商圈未来将有14号线和19号线两条地铁线路在商圈内设置站点；四川北路、虹桥、中山公园等9个商圈内未来没有轨交站点新建。

③物业发展潜力

从未来商业物业供应量来看，CAIC监测显示，淮海路新天地商圈以 47.93 万㎡的规模位列第一，包括徐家汇、中山公园、五角场在内的12个商圈，未来3年内有新增商业。

④环境提升潜力

截止目前，各商圈在环境提升方面的动作不多，少数在推进商圈连廊建设、道路绿化，如徐家汇商圈规划建设的连廊目前正在建设一期，一期的平台连廊将连接T20、美罗城和重建的太平洋数码二期等，二期则将东方商厦、港汇广场打通，三期完工后则能形成闭环，并延伸至ITC。

吴中路商圈，吴中路绿化轴景观综合工程正在建设，绿化轴建成后，将为上坤路开设2处机动车出入口，地面设有3个地铁出入口和1个残障人士电梯出入口，加上地下设有P+R机动车停车位477个。

徐家汇空中连廊一期

⑤营商环境潜力

黄浦区和静安区作为核心商圈聚集地，在促进消费，优化营商环境方面也走在全市前列。静安区围绕国际消费城市示范区建设，大力实施时尚地标建设、静安后街经济、品牌集聚、商业创新和商旅文体联动等五个专项行动，全面提升商圈的品牌集聚度、消费创新度、时尚引领度、消费贡献度和消费便利度。

黄浦区聚焦商业项目、品牌服务、公共空间、数字应用、文化体验等要素，加快发展体验型、主题型、休闲型、创意型、智能型等新兴消费业态。目前，黄浦区已经对“两街”（南京东路、淮海路）建立了“客流分析平台”。2018年起，每个季度以及全年会出具分析报告，内容包括客流分析、游客行为分析、画像分析、商圈联动分析等，发放给沿街大型商业体，作为商业体进行经营决策的参考依据。

商圈发展潜力交叉分析

传统核心商圈和新兴商圈的发展均呈现分化的趋势，同时头部商圈呈现强者恒强的发展潜力，近年来，政府规划的部分新兴商圈也具有非常大的发展想象空间。

上海商圈发展现状VS发展潜力

淮海路-新天地、南京西路、陆家嘴、徐家汇、豫园等传统核心商圈仍保持高于均值的发展潜力，南京东路发展潜力略低于均值，新虹桥-天山、中山公园、打浦桥、五角场等传统次核心商圈的发展潜力则普遍处于商圈潜力均值水平以下。

前滩、北外滩两大新兴商圈得益于政府的规划引导，在人口导入、交通规划、环境提升和物业建设等方面均表现突出。徐汇滨江-龙华商圈由于轨道交通规划和现阶段新建商业物业的缺失，发展潜力有所欠缺。

前滩太古里效果图

榜单解读

①现状优&潜力大的商圈

淮海路-新天地、南京西路、陆家嘴是上海发展较早、并且发展成熟的几大商圈。各商圈纯新物业已经不多，基本进入以存量改造为主的发展阶段。随着这些商圈城市更新的持续进行、改造完成的项目持续入市、环境品质持续提升，将不断提升商圈的商业价值。其中，陆家嘴作为上海总部经济桥头堡，跨国集团总部持续落户，产业人口将持续导入，豫园作为文化和旅游特色商圈，随着IP打造的逐渐成熟也有望迎来新的发展。

②现状一般&潜力大的商圈

前滩、北外滩作为现阶段重点规划发展的新兴板块，未来无论是住宅、商业还是交通、配套都将迎来持续增长，人口持续导入、商业物业体量不断增加、环境品质提升、交通配套完善的预期使得商圈发展潜力也位居全市前列；真如、大宁在人口导入、交通改善、环境提升和物业发展等方面具有不俗预期。中海地产大手笔落子真如板块、大范围的改造提升板块想象。而闸北并入静安之后，大宁板块作为近年来的中、高端改善主场，导入大量中高端人群。今年仍有融创、仁恒等新盘入市，同时久光百货也将开业，目前已经成为北静安代表型商圈，板块商业潜力将持续提升。

大宁久光百货效果图

③现状优&潜力小的商圈-略

（完整版见报告《上海商圈吸引力测评榜单TOP30》，获取方式见文末）

④现状一般&潜力小的商圈

真北、莘庄、四川北路、七宝等商圈新建项目较少、短期没有新增商业项目，并且也无规划新增轨道交通站点，从潜在人口导入、交通便利度的提升和商圈物业规模的提升方面等表现来看，表现均不佳。

典型商圈解读

▼最具发展潜力商圈-前滩

上海市近期重点发展地区之一，更注重商业及文体娱功能：前滩地区是上海近期发展的重点地区之一，根据上海2035年规划方案也可以发现，前滩是浦东重点扶持能级最高商圈之一。

相比陆家嘴和虹桥核心区，前滩国际商务区在规划上，更注重商业及文体&文娱业态占比。从功能定位上，前滩重点发展总部商务、文化传媒、运动休闲三大核心功能，围绕核心功能发展居住、酒店、商业购物等辅助功能，以及社区服务、休闲娱乐等配套功能。整体规划对于商业的发展非常友好。预计到2023年底，该区域将有超过380,563平方米的零售体量入市。

规划先行，组团开发，注重同时满足工作生活需求-略

（完整版见报告《上海商圈吸引力测评榜单TOP30》，获取方式见文末）

晶耀前滩

知名/**商业发展商入场，商业发展前景可期：前滩由陆家嘴集团整体开发，并引入美国铁狮门、英国太古等众多**商业发展商，预计整体出售比例不超过30%，便于统一管理，保证经营品质。除已经入市的晶耀前滩商业项目外，还有在建的和即将入市的商业项目包括北美中心、前滩信德文化中心、前滩亚太中心、前滩太古里等的组成部分。

立体交通规划和建设，全面提升便利度-略

（完整版见报告《上海商圈吸引力测评榜单TOP30》，获取方式见文末）

▼最具发展潜力商圈-淮海路-新天地/陆家嘴

陆家嘴在人口导入和交通方面潜力突出，淮海路新天地物业发展潜力更大。

人口导入方面：以潜在居住人口为例，据CAIC数据库统计，目前主要商圈3公里内在售&待售住宅规模中，陆家嘴商圈在本次测评覆盖的商圈中名列首位，这在未来将产生持续的居住人口导入，极大的提升商圈内的客流基数。淮海路-新天地商圈的此项数据指标则未进前10。

交通规划方面：在建的轨道交通14号线，在陆家嘴和淮海路新天地两大商圈均设置有站点，新增19号在陆家嘴商圈内也规划有站点商城路站，可以9号线实现换乘。

环境/便利度提升方面：浦东陆家嘴等地试点启用上海首批升级版按钮加音响的行人过街信号灯，行人只要在通过人行横道线前按下信号灯下的按钮，信号就会变成绿灯，语音同步提示也可方便盲人过街。

城市更新提升环境品质，优质项目进一步增加。淮海路新天地近年来，持续更新改造老旧的商业项目，比如太平洋百货改造的新天地广场、在原来第一百货淮海店与锦江国购等存量商业体上改造的“Tx淮海剧汇”，还有持续在改的其他项目。老旧项目的改造，不仅增加了更迎合市场的优质商业项目，也提升了整个商圈的品质环境。

根据CAIC商圈研究成果本季度榜单“上海商圈吸引力测评榜单”、“上海商圈区位价值指数测评榜单”、“上海商圈环境指数测评榜单”、“上海商圈运营指数测评榜单”、“上海商圈营商环境指数测评榜单”，“上海商圈发展潜力指数测评榜单”已全部释出！CAIC商业研究团队还将持续关注上海商圈的发展与变迁，发布多维度测评榜单。

本文节选自《上海商圈吸引力测评榜单TOP30》，欢迎转发本文至朋友圈并发送截图+邮箱地址至后台，免费领取完整版！

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