编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

中海·凯旋门首开摇号等候区

  城市综述•济南：2019年济南房地产市场呈现四方面形势。一是观望气氛加重，从近期住宅销售情况看，济南市场有一定下滑，购房者观望气氛加剧，特别是二手房置换量下降，影响到部分改善型需求购买能力；二是区域分化不均衡，张马、雪山、唐冶等部分区域竞争激烈，有部分大体量低价拿地项目，因能保证一定利润空间，有降价促销现象；三是价格特征明显，目前1.3万元左右的主流销售产品受价格回归影响较大，而2万元左右中高端产品市场较为稳定，未出现大幅降价促销现象；四是住宅库存增加，全市住宅去化周期约为15个月（2018年底为12.4个月），区域库存分化明显。

  2020置业济南指数：★★★

  济南市房地产市场出现明显降温，住房价格正在实现平稳回调，2020年购房者可慢慢挑选合适新房和二手，不用急于出手。

  1、2019年济南新房网签超8万套 二手房成交量5年最低

  根据济南住宅与房地产信息网网签数据统计显示，2019年济南商品房网签共137699套，环比增长约3.5%。据济南市房协数据显示，2019年济南市区共成交新建商品房1736.61亿、17.82万套、1416.9万㎡；成交新建商品住宅12981.34亿、7.5万套、939.51万㎡，成交均价13638元/㎡。从济南新建商品住宅可售存量来看，去化周期已处于合理区间。截至2019年12月底，济南市区新建商品住宅可售存量约1100万㎡，面积去化周期13.7个月，套数去化周期12.7个月。

  综合近5年的网签数据来看，济南商品房网签量整体呈下降趋势。以2016年为分水岭，2016年之前，年度网签套数增长迅速，2016-2018年呈下降趋势，并逐年递减，2019年略有回升。

  政策调控或许是楼市变化的主导因素。2016年以及之前的几年时间里，在去库存的大背景下，国家及地方密集出台一系列宽松政策，如降息降准等，持续释放购买力，同样也推动了房地产行业的发展，楼市相关指标呈现稳步增长。为了抑制过热的楼市，2017年楼市政策开始转向，个人贷款政策收紧、房贷利率上浮、限购限贷等政策密集出台，对楼市不断调控加压。新政之下市场更加趋于理性，观望氛围加重，使得济南楼市从高热中走出。

  根据备案数据统计，2019年全年济南市新建商品房网签量总计为137699套。其中住宅共80646套，地下室共35021套，商业用房7400套，车库5814套，办公7631套，公寓244套，厂房271套，其他1265套。

  2019年济南商品房网签量整体平稳，除上半年出现短暂“小阳春”外，其余月份成交量仅有小幅波动。其中4月份网签量最高，共有14607套，另外受春节假期等因素的影响，2月份共网签5417套，为全年最低值。

  “金三银四”通常是房企销售的重要节点,另外受金融政策、需求释放、落户、推盘量等多重因素影响,3月份商品房网签量大幅上升，并在4月份达到全年的峰值。但进入下半年以来,鉴于政策环境整体偏紧,且济南楼市迎大量的新盘入市,开发商之间竞争激烈，购房者观望情绪加重,市场成交表现整体平稳。其中9月份为下半年的小小转折，迎来短暂性上涨，并迅速回落，10月份至12月份逐渐回暖。

  济南2019年整体商品房成交量趋于平稳，房价呈现下行趋势。房价自4月份房价达到峰值17598元后，房价连续下降。造成房价持续变化的原因有两点：一方面，是因为市场在寻找价格线走势的平衡点；另一方面，在“房住不炒”的整体背景下，政策调控从严持续，市场总体处于平稳状态。

  二手房方面，2018年济南二手房成交量50000套，为五年来成交量最低的一年，2019年3月小阳春期间，因积压的刚需需求释放，二手房成交量大幅增长，持续一个月后即大幅回落，8月份，济南商品房市场降价销售情况频现，房价逐渐走低，二手房交易市场涌现出较多高幅度降价房源，推动二手房成交量持续提高，预计微超2018年成交总量。

  在成交金额TOP10的项目之中，历城区依然一马当先，有7个项目上榜，历下、市中和高新区分别有1个项目。从项目定位上来看，上榜的项目之中刚需盘占据了半壁江山。

  据克而瑞数据显示，2019年度济南楼市新房项目成交榜单中，成交金额最多的是历城区的融创文旅城项目，以123.59亿元的成交金额稳坐榜首，紧随其后的是历城区的另一个超级大盘--中海华山珑城项目，成交金额为108.34亿元。获得季军的是历下区的银丰玖玺城项目，成交金额为43.22亿元，虽位居第三名但与中海的成交金额差了约65亿元。

  从开盘加推来看，本年度历城区41项目127次开盘加推约18035套房源，远超其他区域，其中历城区潘田片区、王舍人、雪山、唐冶片区为市场主力成交区域。

  2、政策：落户门槛再降 房地产营销市场进一步整顿

  (1)8月5日，济南市人民政府网站挂出《济南市人民政府关于进一步做好促进就业创业工作的实施意见》政策解读，其中提到“落户零门槛”：具有国家承认的专科及以上学历人员，或初级以上专业技术职务资格、或四级以上职业资格的人员，凭有效身份证件、学历证明或技术技能资格证明即可“零门槛”落户，大专落户济南不再“卡”社保。

  影响：从8月底济南正式推行最低门槛落户新政开始，2个多月的时间内,已有1.079万名人才落户,这个数字是去年同期的4.8倍。放宽人才落户之后，对房产市场来说或许是一个积极的信号，对于限购下的刚需族来说能够获得购买房屋的资格，而临近年底，很多房企都会选择降价促销，此时比较有助于提高市场的成交活跃度；但是从长远来看，受目前市场调控高压影响，降低落户门槛、放松人才限购条件，对房地产市场的影响还是比较有限。

  (2)12月5日，济南市住房城乡建设局印发《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》，明确要坚决打击查处承销机构变相收取购房人佣金，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等不计入房款费用的行为，存在违法违规行为且拒不整改的企业，将被暂停网签、中止销售并记入企业不良行为诚信档案，情节严重的列入黑名单。

  影响：济南出台新政进一步规范商品房销售行为，承销机构不得变相收取购房人佣金此举使得朋友圈内的恶意营销几乎绝迹，但低价竞争仍然保持绝对优势。

  （3）1月2日，济南市发布《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》（以下简称《意见》），济南市将采取盘活闲置存量住房、改建非居住存量房屋、新建租赁住房等多种方式，实现３年新增租赁住房360万平方米，同时将完善租房市场，建立住房租赁综合监管服务平台。

  影响：此举重点打击住房租赁 “黑中介”，进一步规范了市场秩序，有利于保持住房租赁市场平稳健康发展。

  3、2019年土地市场情况如何？

  2019年济南土地市场上，竞价、流拍、底价成交并存，可谓一波三折。从底价成交到二季度上百轮的竞价并触发最高限价的“小阳春”,再到下半年的底价、流拍和终止出让不难看出土地市场的逐渐降温，土地市场的平稳发展或将维持2020年楼市的平稳状态。

  2019年度济南市本级计划供地总量为2114.53公顷（31718亩），比去年的23660亩多出8058亩。其中，城镇住宅用地供应为554.92公顷（8324亩），占供地总量的26.24%，总体供应量比去年微降。

  2019年，济南市共成交住宅、商业商务及文化用地127宗（其中3宗地为2018年供应土地），总面积5348107.8平方米，折合约8022亩，成交总金额6100395.43万元。其中，居住（含商住混合）地块87宗，共计约5661亩，成交总金额约5334897.43万元；商业商务（不含商住混合）地块38宗，面积约1880亩；文化用地2宗，约481亩。2019年济南流拍土地11宗。

  2019 年土地成交量为近五年最低，土地市场受二级下行影响明显。从今年成交土地结构来看，未来王舍人片区、奥体中路、白马山、章锦-彩石片区为市场新增供应较多的片区，从容积率来看，2.0 左右容积率为主要成交，仅在章锦—彩石片区和白马山附近有少量低容积率土地，未来这两个片区为市场主力新增改善产品区域。

  针对于2019年住宅供应量能转化为多少住宅，有业内人士表示，以3的容积率来算的话，约有1200万平米住宅进入市场。考虑到一些低密度的洋房别墅等，会有1000万平左右的普通住宅进入市场，相对于对土地的需求来说，2019年住宅用地供应量总体平衡偏紧张。截至12月初，雪山、张马、孙村等东部片区土地供应及土地成交最多，未来可能会形成新的城区。

  4、2019年房价收入比还算靠谱：9.7 

  我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比。济南数据是，单套总房款195万元/家庭可支配收入200584元）≈9.7。

  从济南东部张马屯片区、唐冶片区成交的刚需盘主力户型来看，成交平均总价大约在105万—148万之间；2019 年成交主力单价段为 120-150 万，网签数据来看整体套均价格为 195万元。济南市统计局数据，2018 年济南全年城镇居民人均可支配收入 50146 元，家庭收入以人均可支配的4倍200584元计算。

  5、2019年一手买家观望，二手买家入市热情低

  业内人士：从购房者心态来看，购房者心态逐渐成熟，虽然目前市场上降价项目较多，但购房者不再像 16-17 年那样盲目购房，购房者多数处于观望状态，对于刚需客户，低首付产品有较大吸引力，对于改善客户，产品力及性价比为主要成交因素。公司部分年轻刚需员工已有购房打算。

  销售中介：2019年济南房价下滑众所周知，买房者多数存在“捡漏”心理，期望有低于真正市场价的房子。卖房者，多数业主也了解市场下滑，但是对自己的房子期望值较大，价格不下调，导致二手房交易持续低迷。目前的房产交易，不管是客户还是业主，真实照写了人本身的自私心里，都想着低买高卖。

  案例：销售中介向乐居介绍到，他有一位卖房子考虑置换的客户，买完新房项目后准备卖掉原来的房子，但是他对自己的房子期望值较大，比如100万的房子，他非得卖120万或者150万，结果卖不动，迟迟不能成交。现在市场的话基本就是这个样子，置换的业主都是低买高卖的心态。

  堤口路万盛园小区门口某新盘广告

  6、2020年：房价总体相对稳定，可能会出现小波动

  乐居普通员工认为，2020年房价依然会保持稳定。济南新房价格已经连续4个月环比下降。房价的涨跌受购房者市场预期、成交结构等多方因素影响，如果限购政策不变的情况下，预计2020年房价依然会保持稳定，从整体来看，价格不会出现大涨。

  开发商员工认为，预计2020上半年会维持现在均价的低位震荡，下半年会有稳步回升。2020年国家正式全面落实因城施策，济南在经历近两年的调整后肯定会做出适当的限购调整。加之2020年棚改政策改变，少建，甚至不建安置房，优化货币补偿，促使棚改居民择地重新购房。加大租赁房建设，势必减少独立产权商品房，库存降低，供求会发生变化。

  有市民朋友预计，2020年春节后因积压需求释放，小阳春期间房价会有所回升，随后会继续平稳走势一段时间。但济南是省会城市，近年来山东省府重新定位济南的省会地位，先是操刀设立CBD区域，而后将莱芜划归济南行政区，后又陆续推出新旧动能转换先行区和山东环线高铁线，很大程度上推动了城市人口数量继续提升；另外，济南的地铁版图已经展开，随着地铁线路的陆续开通，通勤状况将有质的改善，城市吸引力将会发生巨变；因此，济南的房价还会有继续上升的空间。

  总体来看，2020年济南房地产“量跌价稳”是大概率事件，从季度间变动趋势来看，“小阳春”期间或有小幅回升。目前政策面上没有明显的放松的迹象，所以我们判断在2020年可能还是维稳的态势，和整个2019下半年的量价基本持平。2020年一季度销售增速或延续2019年四季度的走弱态势，二季度开始边际回升，三四季度持续上行，全年整体呈现“前低后高”走势；从政策方面来看，市场仍然以稳为主，2020年房地产销售整体仍将保持平稳。从济南热点项目区域来看，新东站片区、张马屯片区、雪山片区、唐冶片区仍是供应大区，刚需盘价格预计与2019年持平，市中白马山片区属于价值洼地，意向购房人群也可以关注。

  本地调查采编人： 郝利政 赵一 潘宇凌

  2020年1月5日

  附：2019年度中国城市楼盘年鉴入册项目-济南

  建邦·原香溪谷

  中建长清湖

  力高未来城

  世茂国际广场

  复星国际中心