【编者按】它们，低调，神秘，家底殷实，它们顽强，有特色地深耕一方，不追求上市。乐居财经开启“隐贵房企”大起底系列，挖掘它们水下冰山的故事。本期关注起家于深圳的京基集团。

  策划：陈海保

  统筹：王敬宾 王彩霞

  撰文：吴诗如

  编辑：王彩霞

  位于深圳罗湖区深南东路的京基100大厦，在平安金融大厦封顶之前，以441.8米的高度占据“深圳第一高楼”的称号达3年时间。2011年11月，京基100项目封顶之日，其开发商京基集团邀请蔡振华、杨利伟、刘国梁、刘翔等名人捧场，分别将写有自己对深圳未来30年寄语的信封放入“梦想舱”，独特的营销方式令其一时风头无两。

  在此之前，京基集团首次引发巨量关注，是因为邀请了美国前总统克林顿为旗下项目的开盘造势。2002年，京基集团邀请克林顿到深圳发表演讲，这场 “克林顿秀”令京基声名鹊起，这一年，是它成立的第8年。2004年，其邀请英国前首相梅杰、菲律宾前总统拉莫斯为京基十周年庆站台；2014年，在集团20周年庆典上，京基再邀请了英国前首相布朗、2011年诺贝尔经济学将得主萨金到现场助阵。

  但近几年，这家民营房企却越发低调，这背后，跟其实际控制人陈华有着莫大关系。

京基集团董事长陈华

  靠20块钱逆袭

  在深圳地产界，陈华和卓越集团董事局主席李华、星河控股董事长黄楚龙被称为“最牛低调三剑客”。自京基创立以来，陈华极少接受媒体对话，而近几年，除了集团重要的公开活动他会露面外，其他时间鲜现于人前。

  与深圳很多房企大佬一样，陈华白手起家的故事也堪称逆袭。

  1966年，陈华出生于广东湛江，由于家境贫困，1984年陈华与其弟陈辉怀揣着借来的10块钱去了海南打工；在海南工地的半年多时间里，兄弟两人攒下500块钱给家里还了债，但一贫如洗的窘境并没有改变。1985年春节过后，拿着姐姐给的20块钱，陈华再度出发，这次来到了深圳。

  根据《湛江日报》2011年对陈华经历的报道，初到深圳的陈华到老乡的建筑工地上搬水泥、提灰桶，做小工；由于工地人多活少，一个月最多开工十几天，一天5元，一个月挣的钱只够吃饭。当时，因为没有户口，陈华只能呆在工棚里，不敢出门；一旦出门被派出所“逮住”，他就得被遣回樟木头。

  而工地没活干的时候陈华也没闲着，挨家挨户主动敲门找活干；1986年底，他拿到了一项总造价近10万元的工程，并在工程完工后赚到了“第一桶金”——7000块钱。逐渐在业界混出名气后，1993年底，陈华通过朋友介绍认识了深圳一位寻求梅林土地合作开发的业主，最后决定共同开发金梅花园。

  1994年，陈华、陈辉两兄弟以8888万元的注册资本成立深圳市京基房地产开发有限公司，陈华持股90%，陈辉持股10%。但从1986年底到1994年这8年间，陈华如何把7000元变为8888万的注册资本，他未对外提及。

来源：天眼查

  1995年，京基开发了碧荔花园，这是当时梅林最重要的旧城改造项目之一。依靠这轮旧改，京基完成了原始的资本积累，并逐渐在深圳市场上站稳脚跟。“总统营销”等独特的营销方式更令陈华出尽风头，2005年，他以20亿身价在胡润中国富豪榜名单中排名第66位。

  不过，2012年的一场谣言之后，他渐渐转为低调。当年，有关“陈华赌输京基100大厦并失踪”的消息传得沸沸扬扬，为此，其现身辟谣，但该消息还是给京基造成了一定的负面影响；陈华更是鲜少出现在公众视野中。

  这并不影响他的财富增长。在2019胡润全球富豪榜中，53岁的陈华以210亿排名第765位。

  资本运作轨迹

  如果没有与*ST康达（000048.SZ）之间长达3年的股权攻防战，京基奉行陈华的低调作风，或许不会引来太多关注。2015年，“宝万之争”还在僵持，京基对*ST康达的追逐令其被外界贴上“野蛮人”的标签，2018年11月23日晚，*ST康达宣布，京基要约收购公司股份成功，控股股东由深圳华超变更为京基，陈华成为*ST康达的实控人。

  事实上，在*ST康达之前，陈华游走于资本市场已久。乐居财经通过查询港交所数据发现，早在2010年11月，京基集团创始人陈华就持有中国油气控股3.9亿股，占已发行股本的4.48%，截至目前，其已将手上的中国油气控股股份减持至2.3%。2018年11月，兆邦基地产（01660.HK）获陈华通过其控制的京基国际投资有限公司增持840.8万股，持股比例升至6.26%。另外，署名为“陈华”的投资者还持有其他上市公司股份，但无法确认该投资者是京基集团董事长陈华。

  而在*ST康达之后，京基入主另一家A股房企阳光股份（000608.SZ）只差临门一脚，因外汇风险而暂停交易。

  相比陈华的保守，其长子陈家荣在资本市场上的运作则更激进。

  资料显示，陈家荣2012年回国后在平安证券投行部工作。2014年，陈家荣进入京基集团工作，次年担任集团副总裁。2015年，陈家荣便提出，未来他尝试协助集团获取更低的融资成本和融资渠道，加大对其他高新科技互联网行业的投资，并运用他在平安证券的工作经验推进集团旗下其他业务板块的上市计划。其担任副总裁一职至今有4年，不过有接近京基的人士透露，尽管陈家荣在集团的职位未变，但目前暂未负责集团事务，而是把精力投入到自己的事业中。

  作为地产二代，近年来陈家荣热衷于投资科技股，不过，部分投资在其接盘后出现大跌。

  2015年，陈家荣收购先传媒（0550.HK，后更名为KK文化）27.5%的股份，隔年增持为第一大股东。2018年底，陈家荣抛售KK文化所有股份，此时股价不到其入股时的一半。

  2016年底，陈家荣及其弟陈家俊控制的京基实业作为最大基石投资者，耗资约9.27亿港元认购美图公司1.09亿股，次年在场外扫货4亿股。但2018年美图股价一路下滑。

  “电竞第一股”雷蛇则在2017年11月挂牌上市之时，京基实业同样作为基石投资者认购4020.4万股，同样出现大跌。

  而去年1月，陈家荣控股的威日创投接手乐视持股成为酷派最大股东，这部分股权后来转让给陈家俊，2019年1月，陈家俊被委任为酷派执行董事兼总裁。加入酷派之前，陈家俊曾任京基百纳商业管理公司副总裁。

  此外，在中资扫货香港险企的潮流中，亦现陈家荣的身影。据港媒报道，法国保险公司安盛（AXA）所售安盛财富管理（香港）有限公司的买家是一家叫做“Jeneration”的公司，该公司的实际持有人为陈家荣。这意味着若交易完成，京基及陈家荣将全盘接收又一家国际金融机构。

  二代新版图

  京基二代走向台前，加快了京基集团多元化的步伐。2014年，在陈家荣主导下，京基收购昂驰动画开始涉足文化产业。而早于2005年，京基就通过收购天津京津高尔夫俱乐部，开启了多元化产业布局。2006-2007年，京基收购深圳华发北铜锣湾广场并自主经营，正式进军商业领域；2007年，京基集团通过成立物业公司、餐饮公司以及第一家酒店大梅沙京基喜来登度假酒店开业，在一年的时间内先后进入物业、酒店、餐饮等行业。

  至今，京基集团旗下已形成地产开发、物业管理、酒店投资与管理、商业管理、文化产业、高尔夫俱乐部、餐饮管理以及金融投资八大板块。据去年时任京基集团常务副总裁的熊伟透露，2017年商业、物业、酒店三个业务板块营收近30亿元。

  在地产开发方面，陈华曾奉行“无贷款运营”模式，仅依赖自有资金进行滚动开发，这在很大程度上限制了京基集团的发展；官网显示，京基集团至今仅布局深圳、湛江、北京、天津四城。与同期成立的房企扩张速度相比，陈华似乎更着重求稳。但据称，2007年因为深圳大梅沙喜来登酒店的拖累，京基为筹得北京王府井项目的相关款项向银行贷款1亿元，打破了“无贷款”的模式。

  由于没有上市，京基集团的相关财务数据不需要对外公开，而去年10月，京基正式发布对*ST康达的要约收购报告书中，还是曝光了它近几年的经营情况。

  2015年-2017年，京基集团总资产分别为494.78亿、538.89亿、520.44亿；总负债分别为296.69亿、325.73亿、319.92亿，负债率分别为59.96%、60.44%、61.47%。

  在营收方面，2015-2017年京基集团实现营收分别为95.69亿元，129.77亿元，85.19亿元。净利润分别为19.6亿、11.9亿、2.9亿，实现归属于母公司股东的净利润分别为15.14亿元，8.54亿元，2.87亿元。