编者按:经历三道红线与集中供地,地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式,进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列,聆听时代转折中总经理的心声!本期【见地】对话嘉宾是星河地产集团副总裁、星河地产华东区域总裁章建波。
撰文 | 陈鑫
访谈 | 陈鑫
摄影 | 邓坚
出品 | 乐居财经
2021是整个地产行业“焦灼”的一年,但章建波则显得颇为从容。基于集团的稳健之道,章建波带领着华东团队一步一台阶,稳扎稳打,在二、三批次土拍中连获多地,华东落子第二个产城融合项目,提前完成120亿年度业绩目标。12月12日,星河地产集团副总裁、星河地产华东区域总裁章建波荣获“2021中国地产经理人100强”。回顾这一年,章建波感触颇深,并引用了星河内部的一句名言:“不是个人的幸福,而是团队的幸福。”在他看来,所有的成绩主要归功于星河的平台和互相协同的团队。“我一直以来的梦想就是希望能够给城市建设添砖加瓦,星河便是可以实现我理想和梦想的公司。”12月底,乐居财经对话星河地产集团副总裁、星河地产华东区域总裁章建波,听他讲述独到的市场见解以及稳健的战略理念。每家企业的发展都有相应的战略规划,这往往决定于这家企业内核的上限。章建波用四个字归纳星河发展模式:“行、稳、致、远”。这也是星河华东区域能够在下行市场中稳扎稳打,游刃有余的重要因素之一。截至到12月28日,星河华东区域公司已提前完成120亿年度业绩目标。“华东区域并没有制定不切实际或者过高的目标,这也让公司整个运营管理上会比较稳健,安全,杜绝了后顾之忧。”当然,骤冷环境下华东区域能够提前完成业绩指标,除了是基于星河自始至终的稳健理念外,同样也是因为章建波前瞻性的眼光与战略布局。基于2021年市场环境,一、二线城市相对三、四线城市受到影响较小,星河华东区域采取聚焦一、二线,不过多介入三、四线的方针。“我们并没有过度的激进扩张,华东区域布局也是顺延着沪宁线,深入聚焦一二核心城市,目前已进入南京、常州、苏州、江阴以及上海。尽管2021年市场行情的确发生了很大的变化,但在公司的发展过程中,都有应对的预案,2021年的调控也基本都在预期范围之内。”2021下半年以来,在“双集中”政策下,土地市场陷入“骤冷”。章建波表示,三集中政策一方面对房企的财力要求更高。“同样是一笔钱,以往的“零售”模式下,一个城市每个月都可能有土地出让,企业每月都有机会参与;但在“三集中”下,企业一年只有三次机会,有更多的钱便可以报更多的名,也就有更多获取的机会。”另一方面,也让房企在首轮对土储地块更加趋之若鹜,这也导致了后劲不足局面。“像2021年在一季度的时候,大家其实是过度激进了。而到第二批次、第三批次的时候,你会发现很多城市出现流拍现象。”他继而表示,在三集中政策的推行下,就需要企业具有更加理性,更加稳健的心态去铺排计划,要杜绝迫切拿项目的心理。在土地的选择上,星河华东区域并非单纯的追求土储质量与数量,而是更加注重它的价值潜力以及适配性。基于这样的战略,星河华东区域在二、三批次土拍中接连斩获多地。公开资料显示,2021年9月16日,苏州第二批集中供地首日,星河以总价19.85亿元摘得高新区2宗地块;2021年11月25日,南京第三批集中供地中,星河以6.6亿元底价摘得江宁区麒麟科创园G127地块。“我们会更加去看这个土地/项目适不适合做,能不能做好,在这个基础上,我们的经营计划会更稳健,更容易实现,这也是我们在下半年,尤其是在第四季度依旧能有收获的原因。”稳中有序的土储扩张,同样也为公司的可持续发展提供更多可能。在星河华东区域,除了侧重传统的地产业务外,还深度聚焦产城融合。“土地选择上,我们会聚焦有机会产城融合的城市,并不会盲目地去介入一些三四线城市或者远郊项目。”在产城方面,华东区域已有建树。章建波介绍,截至目前,公司在产城融合方面已先后落子南京以及苏州两大核心城市,例如现在南京的星河WORLD项目,便是星河产城融合在华东落地的代表之一。而在2021年,星河同样在苏州落地了华东第二个产城融合项目。前者落地南京玄武区,将以打造高端商贸、现代商务、科技服务、文化旅游四大产业为核心定位的主城科创高地,助力南京建设具有全球影响力的创新名城。而后者则位于狮山核心区,将规划打造集文化街区、城市客厅、商务办公、商业休闲居住于一体的高端产城融合项目。“我一直有个比喻,星河传统的地产板块实际上相当于飞机的身体,而产业及商业便是两双翅膀,有了这两个翅膀,星河就可以飞得更高更远。”此外,章建波还带领着华东团队探索未来社区。在他看来,浙江“未来社区139规划”所彰显的“以人为本”理念,恰恰是与公司产城融合的目标是一致的。他指出,未来社区实质上是一个融合体,它避免了很多城市里面把住宅区跟相关的配套完全割裂,取而代之的便是相融共生,这也是正是星河产城融合的重要理念之一。尽管截至目前为止,华东公司还没有涉及到未来社区的项目打造,但章建波却颇为自信,自己已针对未来社区做了专项的研究,而在目前华东产品系的打造过程中,也融入相当多的未来社区理念,例如人本化、生态化、数字化三维价值的导向,九大场景的建设实现等。“星河在产品的标准化中都已落地执行,未来若有机会华东区域一定会介入并打造优秀的未来社区项目。”乐居财经:如何理解星河多次公开表示要在城市运营中紧抓“先行半步”的理念与战略?章建波:第一,在正常的市场经济情况下,希望能够比竞争对手更早看到地方的投资价值和城市发展的机遇;第二,则是希望用产品领先市场半步提供给市场,提供给客户来赢得更好的居住体验,展现对城市的建设风貌。事实上,这个先行半步需要一个企业对市场的判断、对品质的把关等多方面的因素结合在一起才能去实现,星河也是都具备,才提出来是领先市场半步。章建波:星河一直以来都注重团队力量的发挥,格外强调的就是团队的合力,而并不是个人英雄主义。基于这样的团队理念,公司每年也会开展大量的培训工作。例如每年公司总部都会有飞龙班,会针对中高层管理人员进行了专项的培训计划。多年的坚持也让星河在团队稳定方面形成了良好的文化,时至今日,公司仍有大部分20年至30年的老员工。章建波:我一直以来的梦想就是希望能够给城市建设添砖加瓦,能够让我们的城市更美丽、更宜居,更适合大家的生活,星河便是可以实现我理想和梦想的公司。叶明杰 | 刘德明 | 刘培庆 | 张毅 | 何伟 | 吴国卿 | 衡清达 | 李健辉 | 李大龙 | 田明 | 张小军 | 郑炜 | 余绍元 | 罗延微 | 程纯洁 | 朱云飞 | 李旭东 | 李风 | 金科丽 | 郭莹 | 夏冠明胡葆森 | 钱堃 | 周忻 | 朱旭东 | 潘军 | 冯仑 | 张玉良 | 林少洲 | 毛大庆 | 汤子嘉 | 叶洪孝 | 张春华 | 张剑 | 陈辉 | 倪张根 | 曹舟南 | 田明 | 左晖 |卜立新 | 陈东旭 | 易永康 | 闫亮 | 张家鹏| 吕正韬 | 何静静 | 林中| 罗韶颖 | 林龙安袁春 | 林峰 | 方明富 | 高一轩 | 蒋达强 | 武磊 | 倪建达 | 贺寅宇 | 付景辉 | 戚小明 | 陈东彪 | 张鹏 | 李国富 | 邓智仁 | 凌克 | 廖鲁江 | 李从瑞 | 唐学斌 | 周政 | 王海洋 | 朱荣梅 | 蒋达强 | 周凤学 | 罗剑威 | 张跃前 | 蒋思海 | 罗剑威 | 张鹏 |林峰 | 喻林强 | 罗臻毓 | 丁祖昱 | 冯劲义 | 刘森峰| 吕翼 | 陈璐琳 | 赵长龙 | 姜孟军 | 林中 | 王萌方巍 | 张钧 | 吕邵苍 | 朱家桂 | 蔡明 | 屈凡军 | 姚红鹏 | 崔健 | 纵瑞原 | 陈辉 | 薛承坤 | 汪林朋 | 高非沈慧芳 | 张胜 | 林谷春 | 林晓彤 | 郭梓宁 | 张勇 | 蒋小忠 | 史旭东 | 王文浩 | 骆祎 | 王红英 | 陈志飞 | 吴雅英 | 朱锦绣 | 叶高旋 | 王彦庆 | 朱宏戈 | 金科丽 | 何剑波 | 沈佳丽 | 姚良柏 | 邓惠民 | 刘喜松 | 陈昆列 | 张智超 |刘洲鸿 |代纪玲周轶群 | 屈国明 | 李键 | 阮家声 | 王凤友 | 刁露 | 章建波 | 李宏耕 | 吕翼 | 李金宝 | 吴和平 | 胡浩 | 孙国和 | 顾飞 | 傅波 | 刘毅 | 李国庆 | 贾鹏翔 | 任玲 | 周睿 | 陈亮 | 李军委 | 韩杰 | 韩鹏 | 顾莉萍 | 祝林 | 张鸿 | 闵闵 | 何峰 | 涂礼军 | 冯欣 | 蔡亦忠 | 高大鹏 | 梁延虎 | 高云峰 | 朱雷 | 蔚峥嵘 | 袁鸿凯 | 李尚明 | 涂俊涛 | 林冬娜 | 蒋必强 | 邱胜华 | 刘文 | 刘圣明 | 王渝旋 | 黄皓 | 刘文柱 | 俞炜 | 李明 | 谭琪 | 鲍轶群 | 林曦 | 顾国华 | 段跃东 | 王莉萍 | 白璐 | 牛延青 | 黄鹏森 | 朱进康 | 李剑宇 | 杨应时 | 梁俊 | 刘聪笑 | 朱孝华 | 王弼川 | 赖国贤 | 贾鹏翔 | 龚敏能 | 崔东风 | 夏锋 | 王家羲 | 夏溧| 张涛 | 李捷 |李彬 | 李双江 |王鹏 | 朱姝 | 陈尚焜 | 唐俊飞 | 张学贵 | 卢国鹏 | 徐玉军 | 姚永茂 | 胡雨波 | 孙国和 | 吴世旺 | 陈洪军 | 骆鲲 | 郭力 | 李剑 | 殷峻岩 | 李岩峰 | 沈宇嵩 | 夏海平 | 邹恩鹏 | 章建波 | 周颂明 | 周建斌 | 陈晓东 | 韩德明 | 郭子威 | 丁宇星 | 陈立群 | 叶方明 | 郭伟| 李炜 | 唐谢兴 | 郭腾飞 | 梅霖 | 李怡臻 | 王伟杰 | 朱亚普 | 毛勇 | 鲍大鹏 | 张道龙 | 谭盛宏 | 顾旭东 | 孙杨 | 彭艳梅 | 陆军鹏 | 陈汉涛 | 丁健 | Augustine Silva | 周旺 | 杨珜 | 王乐 | 贾丁 | 林林 | 丁友威 | 吴亚春 | 曹云奎 | 王求春 | 夏锋 | 刘禹麟 | 王炬峰 | 秦亮 | 钟华 | 金建 | 张杰 | 马伟峰 | 范军 | 郎辉 | 尹传彦 | 黄益斌 | 邓晓彬 | 李侃 | 李洪军 |王浩 | 陈育骏 | 梅冬 | 聂亚云 | 邹优胜 | 孙建军 | 晏祥羿 | 李剑宇 | 陈涛 | 沈宇嵩 | 李九明 | 张良 | 张金明 | 陈彦顺 | 郑海波 | 孙小烈 | 何峰 | 董毅| 单勇
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